复利系数计算内容辅导讲解.ppt

0 1 2 3 n-1 n 计息周期数 （年、季、月） (+) (+) (-) 现金流出 与期未惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成 现金流量图时，都把 P 作为上一周期期末，即第 0 期 期末发生的，这就是在有关计算中出现第 0 周期的由 来。 现金流量图 现金流入 (+) P 四、房地产置业投资的现金流量 （一）现金流分析中的常用术语 1. 潜在毛租金收入 2. 空置和收租损失 3. 其他收入 4. 有效毛收入 5. 运营费用 6. 净运营收益 7. 抵押贷款还本付息 8. 准备金 9. 税金 10. 经营现金流 第三章 房地产投资分析技术 四、房地产置业投资的现金流量 （二）收益性物业的现金流 潜在毛租金收入 －空置和收租损失 ＋其他收入 ＝有效毛收入 －运营费用 ＝净运营收益 －抵押贷款还本付息 ＝税前现金流 －准备金 －所得税 ＝税后现金流 第三章 房地产投资分析技术 第二节 现值与现值计算 一、资金的时间价值 1. 随着时间的推移，资金的价值会增加。 2. 资金一旦用于投资，就不能用于即期 消费。 第三章 房地产投资分析技术 二、利息与利率 （一）利息 F n ＝ P ＋ I n 式中， F n ￣￣ 本利和； P ￣￣ 本金； I n ￣￣ 利息 第三章 房地产投资分析技术 二、利息与利率 （二）利率 式中， I 1 为一个计息周期的利息。 第三章 房地产投资分析技术 1 100% I i p ? ? 三、单利计息与复利计息 （一）单利计息 单利计息时的利息计算公式为： n 个计息周期后的本利和为： n I P n i ? ? ? (1 ) n F P i n ? ? ? 第三章 房地产投资分析技术 三、单利计息与复利计息 （二）复利计息 按复利方式计算利息时，利息的计算公式为： n 个计息周期后的本利和为： ? ? n 1 1 n I P i ? ? ? ? ? ? ? ? ? 1 n n F P n ? ? 第三章 房地产投资分析技术 四、名义利率与实际利率 （一）名义利率与实际利率的概念 名义利率是指一年内多次复利时给 出的年利率，它等于每期利率与年内复 利次数的乘积。实际利率是指一年内多 次复利时，每年末终值比年初的增长率。 第三章 房地产投资分析技术 四、名义利率与实际利率 （二）名义利率与实际利率的关系式 名义利率与实际利率存在着下述关系： 1. 实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值。 2. 名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率 的差异就越大。 3. 当每年计息周期数 m ＝ 1 时，名义利率与实际利率相等。 4. 当每年计息周期数 m ＞ 1 时，实际利率大于名义利率。 5. 当每年计息周期数 m → ∝时，名义利率 r 与实际利率 i 的 关系式为 i ＝ e r － 1. ? ? 1 / 1 1 m m P r m P F P r i P P m ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 第三章 房地产投资分析技术 五、复利计算公式与系数 （一）常用符号 P —— 现值； F —— 终值（未来值）； A —— 连续出现在各计息周期期末的等额支付金 额，简称年值； G —— 每一时间间隔收入或支出的等差变化值； S —— 每一时间间隔收入或支出的等比变化值； n —— 计息周期数； i —— 每个计息周期的利率。 第三章 房地产投资分析技术 五、复利计算公式与系数 （二）公式与系数 1. 一次性支付的现值系数和终值系数 2. 等额序列支付的现值系数和资金回收 系数 3. 等