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工程融资 --商业房地产融资的发展方向
工程融资的概念和特点
工程融资理论国际上产生于 20 世纪 80 年代, 90 年代开
始实践运用,一直是国际金融界关注的热点之一。
“工程融资”是一个特定的金融术语。中国银行的网站
上,将工程融资界定为:“工程融资即工程的承办人 ( 即股东 )
为经营工程成立一家工程公司,以该工程公司作为借款人筹借
贷款,并以工程公司本身的现金流量和收益作为还款来源,以
工程公司的资产作为贷款的担保物。该融资方式一般应用于现
金流量稳定的发电、道路、铁路、机场、桥梁等大型基建工
程,目前应用领域逐渐扩大,例如已应用到大型石油化工等工
程上”。 矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖。
传统的融资方式是一个公司主要利用自身的资信能力安
排融资。外部资金拥有者在决定是否投资或是否提供贷款时的
主要依据是公司作为一个整体的资产负债、利润及现金流量状
况,对具体工程的考虑是次要的。工程融资是为一个特定工程
所安排的融资,贷款人在最初考虑安排贷款时,以该工程的现
金流量和收益作为偿还贷款的资金来源,以该工程资产抵押作
为贷款的安全保障。如果工程的经济强度不足以保障贷款安
全,则贷款人可能需求借款人以直接担保、间接担保或其它形
式给予工程附加的信用支持。 聞創沟燴鐺險爱氇谴净。
工程融资至少有工程发起方、工程公司、资金提供方 3
方参与;工程发起方以股东身份组建工程公司;资金提供方为
工程公司提供资金 ( 或投资者购买工程债券 ) ;资金提供方 ( 债券
投资者 ) 主要依靠工程本身的资产和未来的现金流量作为还款保
证,原则上对工程发起方工程以外的资产,没有追索权或仅有
有限追索权。工程融资的根本特征就是融资不仅仅是依靠工程
发起人的信用保障或资产价值,贷款银行主要依靠工程本身的
资产和未来的现金流量来考虑贷款偿还保证。因此,工程融资
风险分担,及对工程融资采取周密的金融安排,并将此工程有
利益关系的各个方面的承诺和各种形式的保证书结合起来,不
使任何一方承担工程的全部风险,是工程融资活动的重要内
容。 残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟。
商业房地产开发融资的特点
从 2002 年开始,商业房地产在我国飞速发展。统计数
字表明, 2002 年,随着中国加入世贸,国内商业地产的资金比
重陡增 11.8%。一波商业房地产开发投资的浪潮在我国已经展
开。 酽锕极額閉镇桧猪訣锥。
商业房地产开发投资要求巨大的资金投入。投资规模
大、投资回收期长是房地产开发投资的共性,但商业房地产对
资金的要求尤为突出。购物中心、特色商业区、 shopping mall
等的建设一般都需要大量的资金,而且,商业房地产经营一般
还要经过 2-3 年的过渡期,需要有雄厚的资金准备。因此,资
金问题,历来都是开发商最为关注和颇费心机的问题。任何一
家商业房地产开发公司,能否介入商业房地产市场,除了取决
于其技术能力、管理经验以及它在以往的房地产发展过程中赢
得的信誉外,还取决于其筹措资金的能力和使用资金的本领。
许多开发商都是因为资金问题对商业房地产望而却步。 彈贸摄尔霁毙
攬砖卤庑。
商业房地产具有高风险、高收益的特性。其收益主要来
源于租金收入,而能否获得租金很重要的在于物业价值的上
升。目前在我国的许多城市尤其是大都市,商业竞争已经趋于
白热化,商业经营的不确定性增大。同时在商业房地产很长的
投资回收期内,周边经济环境、交通状况、人流状况、居住人
群乃至政府的政策都会对收益产生极大的影响。而且,商业房
地产经营过渡期的存在使开发商在这一期间内随时可能面临调
整和亏损。因此,商业房地产经营的风险相当大。但是,与此
同时,随着我国经济的飞速发展,而经济结构处于转型期,商
业房地产开发投资中又蕴涵着巨大的商机。 謀荞抟箧飆鐸怼
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