项目融资--商业房地产融资的发展方向.pdfVIP

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工程融资 --商业房地产融资的发展方向 工程融资的概念和特点 工程融资理论国际上产生于 20 世纪 80 年代, 90 年代开 始实践运用,一直是国际金融界关注的热点之一。 “工程融资”是一个特定的金融术语。中国银行的网站 上,将工程融资界定为:“工程融资即工程的承办人 ( 即股东 ) 为经营工程成立一家工程公司,以该工程公司作为借款人筹借 贷款,并以工程公司本身的现金流量和收益作为还款来源,以 工程公司的资产作为贷款的担保物。该融资方式一般应用于现 金流量稳定的发电、道路、铁路、机场、桥梁等大型基建工 程,目前应用领域逐渐扩大,例如已应用到大型石油化工等工 程上”。 矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖。 传统的融资方式是一个公司主要利用自身的资信能力安 排融资。外部资金拥有者在决定是否投资或是否提供贷款时的 主要依据是公司作为一个整体的资产负债、利润及现金流量状 况,对具体工程的考虑是次要的。工程融资是为一个特定工程 所安排的融资,贷款人在最初考虑安排贷款时,以该工程的现 金流量和收益作为偿还贷款的资金来源,以该工程资产抵押作 为贷款的安全保障。如果工程的经济强度不足以保障贷款安 全,则贷款人可能需求借款人以直接担保、间接担保或其它形 式给予工程附加的信用支持。 聞創沟燴鐺險爱氇谴净。 工程融资至少有工程发起方、工程公司、资金提供方 3 方参与;工程发起方以股东身份组建工程公司;资金提供方为 工程公司提供资金 ( 或投资者购买工程债券 ) ;资金提供方 ( 债券 投资者 ) 主要依靠工程本身的资产和未来的现金流量作为还款保 证,原则上对工程发起方工程以外的资产,没有追索权或仅有 有限追索权。工程融资的根本特征就是融资不仅仅是依靠工程 发起人的信用保障或资产价值,贷款银行主要依靠工程本身的 资产和未来的现金流量来考虑贷款偿还保证。因此,工程融资 风险分担,及对工程融资采取周密的金融安排,并将此工程有 利益关系的各个方面的承诺和各种形式的保证书结合起来,不 使任何一方承担工程的全部风险,是工程融资活动的重要内 容。 残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟。 商业房地产开发融资的特点 从 2002 年开始,商业房地产在我国飞速发展。统计数 字表明, 2002 年,随着中国加入世贸,国内商业地产的资金比 重陡增 11.8%。一波商业房地产开发投资的浪潮在我国已经展 开。 酽锕极額閉镇桧猪訣锥。 商业房地产开发投资要求巨大的资金投入。投资规模 大、投资回收期长是房地产开发投资的共性,但商业房地产对 资金的要求尤为突出。购物中心、特色商业区、 shopping mall 等的建设一般都需要大量的资金,而且,商业房地产经营一般 还要经过 2-3 年的过渡期,需要有雄厚的资金准备。因此,资 金问题,历来都是开发商最为关注和颇费心机的问题。任何一 家商业房地产开发公司,能否介入商业房地产市场,除了取决 于其技术能力、管理经验以及它在以往的房地产发展过程中赢 得的信誉外,还取决于其筹措资金的能力和使用资金的本领。 许多开发商都是因为资金问题对商业房地产望而却步。 彈贸摄尔霁毙 攬砖卤庑。 商业房地产具有高风险、高收益的特性。其收益主要来 源于租金收入,而能否获得租金很重要的在于物业价值的上 升。目前在我国的许多城市尤其是大都市,商业竞争已经趋于 白热化,商业经营的不确定性增大。同时在商业房地产很长的 投资回收期内,周边经济环境、交通状况、人流状况、居住人 群乃至政府的政策都会对收益产生极大的影响。而且,商业房 地产经营过渡期的存在使开发商在这一期间内随时可能面临调 整和亏损。因此,商业房地产经营的风险相当大。但是,与此 同时,随着我国经济的飞速发展,而经济结构处于转型期,商 业房地产开发投资中又蕴涵着巨大的商机。 謀荞抟箧飆鐸怼

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