深圳某项目可行性研究（入门级）.pdf

XX区项目策划报告 深圳市 XX 房地产开发有限公司 2003.7.10 1 一、项目简介 1、项目背景 本项目为深圳市 XX(集团)股份有限公司(下称甲方)与深圳市 XX(集团) 有限公司(下称乙方)在平等互利的基础上，经友好协商达成的合作项目。项 目由两地块组合而成，按照合同规定，由乙方按照合作要求对两地块进行 统一规划、统一设计、统一报建、统一开发。 2 、项目资料（地块的具体情况见附件１：项目用地红线图） 甲方地块：总占地面积41,000 ㎡ 总建筑面积 120,000 ㎡（商业 70,000 ㎡，住宅 50,000 ㎡） 乙方地块：总占地面积7000 ㎡ 总建筑面积21,000 ㎡(全部为商业面积) 项目容积率：3.0 ３、地理位置：项目位于前进二路与流塘路交界处，东北方紧邻前进路， 东南方为流塘路，西南方为西乡镇政府大楼，西北方靠庄边村。 ４、周边环境及配套 该项目所在的XX 区周边为近年宝安房地产开发的重点区域，近年来该 片区累计开发的楼盘有泰华豪园、富瑰园、富盈门、天骄世家、丽景城、 金玉良苑等，这些住宅项目的开发为该片区聚集了很旺的人气。随着小学、 中学、银行、邮电所等配套设施的完善，该片区将成为未来宝安、西乡的 商业、居住旺地。随着XX 百货的进驻，周边地块会进一步升值。 ５、项目合作伙伴 本项目的合作伙伴为深圳市 XX(集团)有限公司，XX 集团实力雄厚， 在深圳有较高的知名度。其下属的 XX 百货是深圳市目前最为成功的百货 商场之一。 2 二、宝安楼市整体分析 1. 销售量持续上升，同时供应量放大。 由宝安区房地产交易中心提供的数据表明：2002 年宝安新入市的 48 个 项目总建筑面积达 170 万平方米，较之 2001 年有 38% 的增幅；就销售上来 看，2002 年宝安销售总面积达 136.61 万平方米，比 2001 年增长了 48.8% 。 2 、主力房价始终保持在 3000 元—4000 元之间。 南头关口的存在，遏制了宝安地产的价格增长，由于经济及心理等多 方面的影响因素，宝安房价始终在 3000 元—4000 元/平方米之间徘徊，比 一关之隔的南山便宜了 1500-2000 元/平方米。 3、宝安地产正在逐步打破长期以来形成的区域封闭性。 宝安地产市场素有“自给、自足、自产、自销”的显著特征。宝安地 产这几年一直呈现较为强劲的发展态势，得益于宝安强劲而又雄厚的区域 经济支撑。这两年，宝安地产的这种区域封闭性正在悄悄发生变化，以往 宝安外销比例不足 5%，但今年这一比例已经达到20%以上。 4 、众多利好因素将推动宝安楼市向前发展。 ①新中心区的规划及建设的全面启动。根据深圳市“一市多城、众星捧 月”的规划，宝安卫星城地位的确立，给宝安房地产业描绘了广阔的发展 前景。 ②发达的交通将进一步完善。随着西部通道的开通以及地铁的建成投入 使用，将进一步缩短宝安与特内的心理距离，给宝安楼市注入新的活力。 ③价格方面的巨大优势吸引更多的置业者。价格方面的优势是目前宝安 地产相对于特区楼市的最大优势，与一关之隔的南头有 1500-2000 元/平方 米的差价。在宝安各方面配套进一步完善的情况下，这一价格落差，将对 南山地区的开发项目形成冲击。 3 三、宝安在售楼盘分析 1、价格走势。 元 4500 4000 3500 3000 2500 2000