穿插提效流程分享——高超.docVIP

一、概述 二、穿插提效分析 三、实现穿插提效措施 四、实际工期分析 第2页/共33页 序、标准工期 集团标准表《VK-GC／Q-36-F2 各区域和直属城市标准工期计算规则》 北京区域：别墅、多层、小高、高层、超高 ? 规则：起止：垫层、交付 ? 工期： 别墅 多层 小高 高层 超高层 平屋面 斜屋面 转换层 地下室 层数 3 4~6 7~10 11~33 45 工期 12 10 7 7 7 10 12 25 20 ? 季节施工影响（含冬施、雨季、跨春节）：长春120天，沈阳105天，北京、天津、 青岛、大连、太原和烟台60天。 ? 建筑体形系数复杂建筑需在总工期基础上增加5-10%。 ? 主体封顶至落架完成时间：北京区域按80+3N（层数） ? 地形地貌影响：酌情考虑增加工期的10-15%。 ? 毛胚房从落完架到交付完成按照150天考虑。 ? 装修房介入点：10层以下建筑外架落完，而11层以上建筑按外架落完前60天考虑。 ? 装修房工期：≤10层6个月、11-35层7个月、≥36层以上需8个月。 ? 桩基础、基坑土方及支护工程因为受地质情况影响较大，不做硬性规定，各项目 可根据工程具体情况在30-120天内合理设置。 第3页/共33页 序、标准工期 对标准工期的相关要求 集团：超10%，不得交付评优，但不得压缩单项工期； 提效15%，工业化加分，系数3 区域：提效2个月，不得超标准工期，超过30层提效6个月； 公司：成组团提效；提效15%，目标不少于4个月；装修进场时间较落架完成至少提 前2个月； 第4页/共33页 一、概述 《装修房穿插提效施工指导书》 编制目的 ?加快沈阳公司“两提一减”工作推进，指导项目不同建筑层数提效手段及提效效果； ?实现公司提效15%的要求，符合集团工业化及评优相关指标加分要求 ?为各项目穿插提效工期编制提供参考意见，已实现项目快速运转。 适用范围 适用于沈阳万科房地产开发有限公司（包括鞍山、抚顺、营口）所有14年及以后新开 工主流产品（18层及以上住宅）。 集团口径：提效标准工期的15% （注：基础垫层开始计算工期，冬休105天） 第5页/共33页 一、概述 二、穿插提效分析 三、实现穿插提效措施 四、实际工期分析 第6页/共33页 二、穿插提效分析 原则 1.通过装修前置、穿插施工达到提效的要求。 2.装修每道工序施工周期同主体施工周期，各工序随主体流水施工，避免窝工。 3.通过提前介入，延长单工序施工时间，合理安排人力，降低人员投入，提高熟练度， 提高质量。 4.装修穿插分段施工，流水段根据主体验收次数进行划分，3~5段较优。 5.提前策划，设计、采购、成本等相应工作前置。 第7页/共33页 二、穿插提效分析 1. 流水段划分 ? 流水段如何划分需根据主体验收次数确定； 目前沈阳市通常3次之内验收免费，超出3次，每次增加一定费用； ? 分段要合理进行，分段次数会影响装修工期； 分段少：进场晚 分段多：费用增加、协调难 分段次数 18F 25F 30F 33F 3次 4次 5次 5次 第8页/共33页 二、穿插提效分析 2. 装修进场时间分析 结合集团主体施工标准工期及所在区域质量监督站的主体验收规范及验收时效，并结 合沈阳公司各在建项目实际施工情况，通过研讨判断装修单位进场时间建议如下： 装修进场时间=主体施工至（N/n+4+3）层 其中： N——建筑总层数。 n——验收次数。 4——达到验收标准需主体养护28天，此时主体施工增加4层（4*7=28天）。 3——主体验收完成后，装修进场前需完成的首层的相关土建工序（地面、防水及界 面交接）等相关工作，此工序完成时间需21天，即主体增加3层。 如果在主体验收方面能够与质监部门进行沟通或者通过增加主体验收次数的方式，装 修进场时间可以提前。5次验收与3次验收会提前近一个月 注：30层建筑3次验收为例，主体17层，装修进场 30层建筑5次验收为例，主体13层，装修进场 第9页/共33页 二、穿插提效分析 3. 装修完成时间分析 主体封顶后至交付的时间要依据主体封顶后的关键线路而定：室内装修、配套园林 从主体封顶至室内装修工程完成，主要包括主体验收、土建施工、最后一段装修施工、 整改、保洁、验收等，主体封顶后室内装修施工完成时间： 主体封顶后室内装修施工完成时间= 28+21+7*N/n+35+30 其中： 28——最后一层主体养护期，然后进行主体验收。 21——地热隔热层施工养护6天（2层/天、养护5天）、地热管、面层施工养护7天， 防水、移交等相关工作7天，此工序完成时间需21天。 7*N/n——为装修第一道工序由最后一段首层施工至最后一层的时间，其中7为第一 道装修工序一层施工周期，N为建筑层数，n为验收次数。 35——最后一层由第二道装