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来福士广场项目计划书225225910 精品文档 精品文档 收集于网络，如有侵权请联系管理员删除 收集于网络，如有侵权请联系管理员删除 精品文档 收集于网络，如有侵权请联系管理员删除 经开项目研究策划工作计划书 - - 计划书目录 对项目的理解与预判 我们的工作方式 项目研究工作方式及提纲 项目执行时间及费用预算 项目研究的 三、对项目的理解与预判 项目背景 新加坡凯德置地拍得成都人民南路四段三号（原成都博物馆）商业用地约49亩，拟建设一个集商场、甲级写字楼、五星级酒店和服务式公寓于一体的“来福士广场”。 在已经确定项目T1—T4楼栋物业形态的基础上，“来福士广场”将临人民南路的“T5”楼栋推向市场，期待通过充分的市场论证，得出适合的发展方向，并对其产品类型进行定位及提出相关的 项目研究发展方向 项目研究发展方向 项目总体指标： 净用地面积: 32,571.78平方米 容积率:小于6.0 地上建筑面积: 195,266 平方米(max. 195,430 地下建筑面积: 114,776 总建筑面积: 310,042 航空限高: 小于123m 各楼栋基本数据： 写字楼（T1、T2号楼）: 76,494平方米 1号楼: 45,015平方米 2号楼: 31,479平方米 酒店（T3号楼）: 44,644平方米 Main function: 34,609平方米 Public loop: 6,970平方米(Towers 2-4) Ballroom: 3,065平方米 (Tower 4) 服务式公寓（T4号楼）: 11,849平方米 项目研究发展方向（T5号楼）: 26,261平方米 零售商业: 74,844平方米 地上建筑面积: 36,018 地下建筑面积：38,826平方米 其他地下建筑面积: 75,950平方米 项目研究目的 我们认为最重要解决的是对该项目临近人民南路的“T5”楼栋的形态定位研究，具体而言就是在对写字楼、服务式公寓市场的充分研究基础上，提出项目的总体发展方向，对项目的产品类型定位、目标市场及客群定位、价格定位以及营销策略提出建议。 关于项目的核心问题 本案的核心将是确定项目“T5”楼栋的物业形态。世家认为，本案的核心价值点在于绝版的区域优势，凯德置地的资源优势及“来福士广场”的品牌优势，如何将众多优势资源进行整合，达成价值最大化是项目最终成功的基础。同时，项目土地的高成本与项目的高品质要求本案必须以高端立市，因而项目产品业态的选择及档次划分将是项目的核心关键。 关于项目的预判 在凯德置地已持有“来福士广场”中写字楼、服务式公寓、五星级酒店等物业的基础上，对于楼栋的业态定位将建立在物业价值最大化基础之上。 “来福士广场”中写字楼的总体量约为8万平方米，体量相对于该区域的容载量并不大。区域内众多的公司及广大的商务人群能够从需求上满足开发写字楼的要求。因此，楼栋具备发展写字楼的潜在条件。 由于项目处于人民南路的核心区域，周边聚集了大量的中高端人群。开发服务式公寓能吸引大量的投资客群及区域内的高素质白领阶层，在没有进行深入研究的前提下，开发服务式公寓也是我们可能的发展方向。 产权式酒店的推出将与项目五星级酒店价值形成一定的矛盾与冲突，且有别于本案高起点、高档次的定位。世家认为，产权式酒店与本案经济效益不符，较难实现价值最大化。 我们将通过对成都市内多种产品业态进行对比分析与研判，利用专业的团队及丰富的经验为项目业态定位提出可能的发展方向。 四、我们的工作方式 本项目的工作思路将是以专家深访，整合资源为主，提交相关报告为这些访谈和调查的文本展现。世家将发挥自身的优势资源，致力于帮助贵方整合各方面的资源，为此制定项目工作计划的粗略纲要，旨在陈列基本研究框架，以供贵司参鉴，相关研究工作的细节，将随项目研究的开展而视具体情况予以调整、细化。 1、项目发展研讨 我们将根据项目性质、推进的阶段和进度及贵公司的预期等，邀请业界专家、政府官员、高校研究机构参与不同主题的研讨，旨在通过更为广阔的交流平台，整合各方面的智力资源，为项目发展出谋划策。 2、专题调研 调研内容：写字楼、服务式公寓 工作方法：实地走访、专家访谈、文献查阅、现场勘察等。 调研内容包括：主要类型、现状及趋势、主流板块及分布、典型项目（项目位置、用地规模、开发主题、目标市场、建筑形态、配套规划、价格策略、销售情况、推广举措、阻力分析、运作模式等）。 3、 阶段性判断和初步总结 工作内容： (1) 市场需求调研的信息收录、整理、统计等。 (2) 以基础调研为基础，对项目发展方向及产品业态定位等进行进一步判断和研究。 (3) 就上述判断同开发机构做阶段式的沟通、研讨。 4、 研究深化及成果提炼 工作内容： (1) 市场调研及测试结果的定量、交互分析。 (2) 研究