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意大利名品商业街可行性研究报告 （二零壹壹年陆月贰拾捌日） 意大利名品商业街可行性研究报告 第一章：区域环境分析 1、区位特征 2、配套条件 第二章：项目概况 1、项目地址 2、项目规模 3、总体规划设计理念 4、总体规划构思 第三章：项目市场分析 1、我国特色商业街发展概况 2、国内先进城市特色街区建设发展情况 3、无锡特色商业街发展概况 第四章：项目的运营思路 1、概念定位 2、经营布局定位 3、消费客户群定位 4、经营管理定位 第五章：投资计划与经济分析 1、投资计划及建设周期 2、资金来源计划 3、经济分析 4、利润点分析 第六章：政府政策支持 第一章：区域环境分析 一、区位特征 1、 区域情况 本项目位于无锡市北区，惠山区的新行政中心。惠山区位于无锡城西北郊， 人口 42.96 万，总面积 327.12 平方公里，下辖 6 个建制镇。现有 1 个省级经 济开发区，9 个镇级工业园区。 堰桥镇距无锡市区 13 公里，距离江阴 23 公里，锡澄公路和锡澄运河以及 沪宁高速公路、锡澄高速公路贯穿全镇。这样的立体交通条件使堰桥成为贯通苏 南苏北、连接沪宁线各大中城市的交通枢纽。 本地块位于德宝大酒店对面，锡澄路与欣惠路交界处。位于惠山新城核心地 段，周边政府行政部门汇聚，商业配套齐全，住宅项目云集。 2、 交通情况 惠山区南临万顷太湖，北靠万里长江，沪宁铁路、沪宁高速公路、312 国 道以及京杭大运河大都在惠山区境内穿越，保障了无锡与周边城市实现快速对外 交通。而在堰桥境内沪宁高速公路和锡澄公路纵横贯通，锡澄、锡北运河环抱全 境，地理位置和水陆交通便利，对外联络非常便捷。随着规划新锡澄路和惠山大 道的建设，该区域交通会得到进一步的改观。同时距项目南面 3 公里左右是锡 宜\沪宁两条高速公路的出入口。高铁叠加轻轨效应，出行将会更方便快捷。 公交线路: 25、610、602、601、607、90 支、615、621、622、625、 668 及建设中的轻轨1号线等皆可到达市区。 3、地块周边现状 项目所属楼盘 “天力百好锦园”位于惠山新城中央政治、经济、文化、 科教、商贸、休闲之聚集要地，惠山大道、政和大道的地利之便，轻轨 1 号线 首站的迅达，让出行更为快捷。各大商业街及商业广场，世界量贩 500 强乐购 超级市场，时刻领赏完美居家风潮。省锡中实验学校、惠山区实验幼儿园，让孩 子的美好未来从这里开始起步。 天力百好锦园北面为“赛维拉融域”、全面建设的城市综合体“万达广场”， 南面为自然河流，东面为已交付的“华夏-清水湾”楼盘，西面为“德宝大酒店”。 周边配套成熟，居住环境条件已经成熟。 二、配套条件 1、商业配套：开工建设的万达广场与项目一路之隔、五星级华美达酒店 、四星 级艾迪花园酒店、德宝大酒店（本案对面）、杨东大酒店 、政和园大酒店、天 力商业广场（内有主题商业步行街、水景休闲广场、星级酒店、高级公寓式办公）、 新世纪时代商业广场，乐购超市。 2、科技/医疗/文化/教育配套：科技创业园、亿仁医院、图书馆、市重点堰桥实 验小学、堰桥中学、全国重点中学江苏省锡山高级中学（距离本项目步行 15 分 钟左右）。 3、休闲健身配套：歌剧院、体育馆、市民广场、龙型景观带。 4、政治中心：惠山区政府、惠山新区经济管理委员会、惠山区人民法院、公安 局、行政审批中心、建设局、电信大楼、民政局、惠山区规划展示中心（在建中）。 5、金融银行：中国银行、中国工商银行、中国农业银行、赛维拉金融中心。 第二章：项目概况 一、项目地址 拟打造的意大利名品商业街（以下简称“本项目” ）位于惠山区吴韵路与 欣惠路，主要为建设中的百好锦园项目二期一楼沿街商业门面以及百好锦园三期 商铺。 二、项目规模 “天力百好锦园”小区总面积 99504 平方米，其中一期已完成 25451.19 平 方米，其中住宅为 91 套，其余为商业、车库及公共配套。正在开工建设的二期 楼盘，其中 6 幢小高层、3 幢 5 层多层住宅、1 幢底层为会所，共 10 幢。批准 建筑总面积为 57904.04 平方米，4-9 幢楼一层为商业，共有 35 套商业（面积 4091.1 平米），住宅 3