2010年度全国房价收入比研究报告.pdfVIP

上海易居房地产研究院综合研究部 专题报告 2010 年全国房价水平略偏高，部分城市房价泡沫有所扩大 2005 年开始，稳定房价成为我国房地产调控的重要目标之一。自2009 年12 月开始的这轮房地产调控，已经进行到第四波（国八条），更是逐渐将房价作为 调控的核心目标。2010 年4 月中旬出台的“国十条”，旗帜鲜明的提出“坚决遏 制部分城市房价过快上涨”。2011 年1 月出台的“国八条”要求“2011 年各城市 人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能 力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。”更 是将房价调控目标作为地方政府年终考核指标。由于目前全国区域发展情况不 一，量化一个地区房价水平，是地方制定房价控制目标的关键。 房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平， 它直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度，直接关系到民众的 安居乐业。当然，问题的关键是如何科学而合理的进行计算。 改革开放三十余年来，我国年均经济增长率接近10%，创造了世界奇迹。与 之相适应，城镇居民人均可支配收入亦保持较高增长率，“十一五”期间城镇居 民人均可支配收入增长率高达12.7%。在这种情况下，商品住宅价格保持一定的 增幅是非常合理的。但从近几年，尤其是2007 和2009 年，随着部分城市房价的 过快上涨，房价收入比亦出现偏高现象。为了更好衡量房价水平的合理程度，以 及分析调控政策的有效性，有必要深入研究一下全国和重点城市房价收入比的变 化情况。 一、房价收入比的计算方法和衡量标准 1、房价收入比的计算公式 房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值。对于房价收入比的计 算，不同机构可能采用不同的统计指标和不同的计算方法，本文采用的数据皆来 自于国家统计系统，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房。计算公式如下。 房价收入比 page 2 上海易居房地产研究院综合研究部 专题报告 住宅价格 居民有效购买力 住宅销售单位面积价格城镇人均住宅建筑面积家庭平均人口 城镇居民年人均可支配收入家庭平均人口 住宅销售单位面积价格城镇人均住宅建筑面积 城镇居民年人均可支配收入 2、房价收入比的衡量标准 尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定。世 界银行1998 年对96 个地区的统计资料显示，家庭收入在999 美元以下（最低收 入户）的国家（地区），房价收入比平均数为13.2；家庭收入在3000 美元～3999 美元（中等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为9；家庭收入在10000 美元以上（高等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为 5.6。各国（地 区）房价收入比的数值是高度离散的，这96 个地区最高的为30，最低的为0.8， 平均值为8.4，中位数为6.4。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6 就可 视为泡沫区。 另外，由于各国在房价收入比的数据选取和数据质量上有所差异，彼此之间 的可比性并不高。在欧美国家，房价收入比既有新建住宅的、也有旧有住宅的（成 交量远大于一手房），多数国家采用的是按套计价，且是中位数房价，和中位数 家庭收入。而我国目前只有一手住宅的全国统计数据，房价是按平方米计算的， 房价和家庭收入都是按平均数计算的，而且由于统计困难，居民家庭收入统计无 法涵盖各种隐性收入，普遍存在少估现象。 二、近些年全国及10大典型城市房价收入比演变情况 1、1996-2010 年全国房价收入比情况 改革开放以来，我国居民生活水平逐年提高，城镇居民人均可支配收入由 1980 年的439 元增加到 2010 年底的 19109 元，城镇居民人均居住面积由 1980 年的3.9 平米增加到2010 年底的31.4 平米（预估），2010 年比1996 年的17 平 米，增加了84.7%。 随着经济的增长和居民生活水平的提高，居民对于居住条件改善的需求也越 page 3