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苏州市区房地产市场现状与前景分析 一、市区房地产发展状况分析 2004 年，随着各项宏观调控措施逐步发挥作用，市区的房地产市场总体来说， 开始进入平稳发展时期，呈健康良好发展态势，但也出现了一些制约发展的问题。 主要体现在以下 4 个方面： 1、房地产开发投资继续增长，但增势趋缓 截止去年12 月底，我市市区累计完成房地产开发投资153.4 亿元，同比增长 67.9%，增幅回落2.6%。其中，住宅投资 125.9 亿元，同比增长 58.8%，增幅回落 24.3%；商品房建设投资占房地产开发投资的83.9%，继续占开发投资的主要地位， 房地产开发的整体结构比较合理。 至去年12月底，市区施工面积1640万平方米，同比增长39.2%，增幅回落39.7%。 其中，新开工面积为781.8 万平方米，同比增长 9.1%，增幅回落 63.2%；竣工面积 为515.5万平方米，同比增长 44.8%，增幅回落6.7%。 2、房产销售形势良好，但商品房空置率有所上升 2004年，市区实现商品房销售281.6万平方米，同比增长29%；预售面积为268.2 万平方米，同比增长27.3%；商品房竣工面积515.5 万平方米，同比增长 44.8%。受 宏观调控政策及加息影响，商品房空置率中止了连续三年下降的趋势，2004年商品 住房空置首次从 2003年年底的23.2 万平方米上升至 38.9万平方米，空置率上升 67.7%。 3、受政策影响二手房成交套数减少，交易活跃度有所降低 去年全年二手房交易表现为两头活跃中间清淡的状况，四月以来，受控制土地 和信贷紧缩为核心的宏观调控政策的影响，居民购房热情有所下降，持币观望心理 较为普遍。至12月底，市中心城区二手房共转让登记12626 套，面积 114.3万平方 米，成交金额 24 亿元，平均二手房交易价格2100元/M2，与去年同期相比，成交套 数减少 11.3%，二手房平均交易价格上涨 41.3%。 4、房价涨势趋于平稳 随着土地供应市场化制度的逐步推进，土地价值得到了更为充分的体现，商品 房市场也随之作出反映，在市场作用下，商品房价格迅速发生了变化，上涨速度较 快。苏州市区 2002年的商品住宅房平均售价为2281元/M2，2003 年为 3099元/M2， 2004 年为3948元/M2。2002 年的平均售价比2001 年上涨了 21.2%；2003 年比2002 年上涨了35.9%，增幅为 14.7%；2004 年比2003 年上涨了 27.4%，增幅下降了8.5%。 从上述情况看，商品房价格在2004年已经趋于稳定，但市区各区域间差异较大。中 心城区特别是古城区，普通或中档商品房销售仍然供不应求，销售价格仍然持续上 涨。而个别区域，由于土地供应量过大，商品房供应量已大大超出需求，销售压力 开始增大，商品房开始出现滞销现象。 二、2005 年市区房地产市场前景分析 我们认为苏州的房地产市场从目前看发展状况是良好的，商品房需求量仍然比 较旺盛，近期供需基本平衡。但随着前两年开发的大量商品房项目的竣工上市，市 场的供求关系会逐步从供求基本平衡向供略大于求的方向转变，局部区域尤为明显， 房地产市场存有潜在压力。主要依据是： 1、土地调控政策对当前房地产开发影响不大，商品房源仍然充足 据统计，近三年来通过土地市场公开交易供应的商品房开发用地 1257 万平方米 （不含定销房和纯商业用地），按平均容积率1.4 计算，可建商品住宅面积 1760 万平方米。近三年有584.1 万平方米商品住宅实现了销售，尚余约 1176 万平方米的 商品房用地仍处于土地交付、方案设计和刚开工阶段，这部分土地约可建商品房 1646 万平方米。因此，适当减少土地供应量不会对房地产市场产生影响。 2、房屋拆迁规模明显下降，被动性需求得到抑制 去年以来，由于城市建设规模压缩和受大环境影响，拆迁项目进展不快的原因， 房屋拆迁量明显减少。2004 年全年批准拆迁项目 62 个，拆迁居民4376 户，拆迁居 民房屋面积45.82 万平方米，与2003年相比分别下降了40.9%、41.3%、20.3%。2005 年房屋的拆迁将主要集中在三个新城区城市化项目上，拆迁规模数量预计将维持在 去年的水平，住房的被动性需求得到抑制。 3、投资性购房的热度开