完善中国房地产金融体制的几点思考.pdfVIP

* 完善中国房地产金融体制的几点思考 在 21 世纪，随着我国国民经济的稳步增长，城市化步伐的加快， 居民消费也将进入由温饱型向小康型消费转变的新时期。无论是城市 化中涌现的新增人口，还是现有城镇居民消费结构的升级换代，都会 释放出的巨大住房需求，从而为我国以住宅为主的房地业和金融业的 发展带来新的机遇。 但是，在新的机遇面前，我们不能不看到，随着中国“入世”的 步伐加快，中国房地产金融业“与狼共舞”的日子已为期不远了。当 发达国家的房地产市场趋于饱和时，中国这个世界上最居潜力的房地 产金融市场的开发，必然会使众多外国金融企业趋之若骛。在这种情 况下，如何把握 21 世纪的发展机遇，如何应对外国金融机构的挑战， 是中国房地产金融业不可回避的重大问题。我们认为，随着土地制度、 企业体制、金融基础设施和其他外部制度环境的完善，中国应当创造 一种全新的房地产金融体系。 这一构架有五大要点： 第一，住宅仍是房地产市场上的主打产品。随着单位购房逐渐地 淡出，最终消费者将按其支付能力购买或租赁房屋，开发商将根据消 费者的需求开发可出租或出售的商品房；普通居民和各种集资建房、 住宅合作社及以出租为目的的小业主也将成为房地产市场上不可忽 略的供给与需求者； 第二，在房地产金融一级市场上，各类商业银行、保险公司为消 费者购房和开发商建房提供抵押信贷、保险等多种金融服务； 第三，在抵押二级市场上，各类机构投资者(投资基金、养老基金、 投资银行、保险公司和房地产信托等)通过抵押贷款证券的买卖，将 更多的长期资金引入房地产金融市场； 第四，中央银行和银监会通过制定货币政策、实施监督和稽核， 保证房地产金融市场资金充裕且具有高流动性，促进其健康发展； 第五，政府相关部门运用政策优惠，如土政策、税收减免、利息 补贴和建立政策性抵押担保机制等，鼓励居民的住房储蓄和消费，并 引导房地产开发商的资金投向，促进银行信贷结构的调整，从而实现 引导和调控房地产市场的目的。 我们认为，这一构想若能实现，我国的房地产业和房地产金融业 将步入一个健康稳步发展的新时期。 毫无疑问，上述构想的实现显然不可能一蹴而就，它需要我们进 行长期的努力。就近期而言，如下五个方面尤其值得我们特别关注： 2 1.深化国有商业银行的改革 鉴于国有商业银行在我国金融体系中占据统治地位，它们的改革 便是完善我国住房金融体系的关键。我们应积极地通过股份制、合资 等多种形式，对国有商业银行的产权结构和经营管理体制进行改革， 改变国有商业银行“政企不分”的现状，从根本上消除其非理性行为 和产生大量不良资产的制度因素，使之成为名副其实的商业银行。从 全球金融业的发展来看，股份制是现代商业银行重要的企业组织形 式。目前，世界排名前 50 位的大银行无一例外都采纳了股份制形式。 以往以“国有”著称的法国里昂信贷银行和意大利国民劳动银行，目 前国有股的比重已降至 10％和 3％。银行作为国民经济的神经中枢， 经营着庞大的社会资金，其不可推御的社会责任和特殊地位，决定着 需要建立与之相适应的外部监管与内部控制机制，而股份制则是实现 有效监管所必要的组织形式。只有在严格科学的法人治理结构下，国 有商业银行才能认真遵循“三性原则”，切实改善资产负债结构，不 断地开发新产品，改善服务质量，提高经营效益，在住宅金融领域发 挥更大的作用。 2.按照市场化原则改革住房公积金制度 我们已经指出，我国住房公积金制度存在着严重缺陷。结合国外 的经验并考虑到我国的国情，我们认为，改革这种状态的选择有二： 其一，让公积金成为真正的政策性金融机构。这种制度安排的特 点是：它有政府的信誉担保，为政府的住宅政策目标服务；它是一种 以资金有条件让渡(本息回流)为特征的融资活动，从而与财政资金运 动相区别；它享有政府的政策优惠，如给予利息补贴或税收减免等， 从而也不同于一般的商业性金融。我们要强调的是，定位清晰，是规 范我国住房公积金的会计、审计、信息披露、内部风险管理和外部监 督机制的基础。 其二，住房基金模式,即运用现代信托机制在资金所有者、管理者