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（物业管理）旅游地产的成 功物业运营类型 旅游地产的成功物业运营类型 : 盛方咨询 一个旅游地产项目的成功，必然分不开各类子项目的健康运营和持续盈利。 然而，又因为各子项目性质差别较大，项目运营特点差别较大，因此也对运营主 体的操作能力提出了较大挑战。下面将分别按项目性质差异，对旅游地产中的酒 店、商业及文化设施类物业的运营模式进行解构，以供借鉴。 1. 一、旅游地产的酒店物业运营 酒店是旅游地产项目中必不可少的一项，从项目前期开发到后期项目营销， 酒店都占据了相当重要的地位。随着国内旅游业的发展，中国也逐渐成为全球酒 店业聚焦的核心市场，越来越多的本土地产商及投资商开始频繁与国际酒店管理 公司进行合作。这些合作大部分是酒店管理公司进行管理输出，也有一些合作直 接涉及到参股与合资。 （一）委托管理 由投资商投资酒店，委托专业的酒店管理公司进行全面管理的合作形式称为 委托管理。酒店委托管理就是指酒店管理公司与开发投资商（或业主方）签订酒 店委托管理合同，派出以总经理为首的酒店经营管理班子，发挥酒店委托管理专 业特长和酒店集团管理优势，对托管饭店进行全权酒店委托管理，即对酒店的经 营结果负责，按照酒店经营业绩定期提取酒店委托管理费。 （二）特许经营 特许经营是指特许经营权拥有者，即酒店管理公司，以合同约定的形式允许 被特许经营者有偿使用其名称、标志、专有技术、产品及运作管理经验等从事酒 店经营活动的商业经营模式。特许经营的合作方式下，酒店管理公司只为酒店业 主提供必要的支持体系以及运营管理服务。 在美国，酒店特许经营模式已经发展得非常成熟，大部分业主更希望采用特 许经营的模式。而中国业主由于缺乏管理经验，更加希望酒店由酒店集团来管理， 不过随着中国酒店业的不断成熟，特许经营模式也得到了比较好的发展时机。 （三）租赁经营 对酒店的经营者来说，租赁经营的模式让管理者拥有完全的自主经营权，同 时阶段性地支付固定的租赁费可避免大量的初始资金的投入。对业主来说，这种 方式更接近于一种财务性投资，在选择一个好的酒店品牌后，长期的现金流量得 到了一定的保证，同时也能提高其无形资产价值。这种酒店经营模式的主要特征 是：双方根据所处市场谈判具体租赁协议，租金可包括场地租金，或外加各种资 产税，维护费用和保险费用等，也可由一般的固定租金到经营利润的提成； （四）自主经营 酒店的所有者和经营者都是业主。经营理念是希望提供一个能够让人完全放 松身心的空间，营业项目包括酒店投资、酒店公寓销售、酒店管理合约、SPA 经 营、艺品店、产业销售、设计费及其他项目（包括设计及专案管理、高尔夫球场 经营）等等 ，其主营业务为度假村及酒店的管理、开发及投资。 2. 二、旅游地产的商业物业运营 商业地产项目的成功开发，并不仅仅是一个简单的生产与销售过程，而是通 过对商业物业的持有和商业运营来实现增值。在商业和地产的组合中，如果说地 产是骨骼和肌肉，那么商业便是心脏和血液，而其开发模式就是灵魂，只有三者 齐备完善，商业地产才能健康运转。 （一）只售不租 只售不租的模式即是开发商只销售、出让产权，销售完成之后基本上就不再 进行干预，仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理，这是旧有商业地产开发 普遍采用的经营方式。开发商可以快速回收投资，进而实现短期套现，减轻资金 压力，并且无需承担后期经营的压力和风险，同时投资者也具备完全的经营自主 权。 但由于产权被分割出售后，经营权迅速分散，开发商无法进行统一的招商和 统一的经营管理，而经营者往往根据自己的判断“什么赚钱卖什么”来选择经营 品种，导致业种业态组合混乱，呈现一种无序状态，导致最终经营不善等后果， 商铺的价值也大大缩水。 只售不租的商业地产开发模式，只能局限于商业的大宗销售或少量的社区街 铺，对于大卖场散铺销售和大型商业街销售，采取只售不租往往引起经营管理失 控。由于管理不善导致商场难以经营甚至瘫痪的悲剧在商业地产领域时有发生， 甚至已成为一种通病。 （二）只租不售 商业地产开发商掌握产权，对所有的商业物业采取只租不售的形式，期望通 过租赁持续性获利。在具体的操作方式上，租赁模式又可分为整体出租、分层或 分片出租、零散出租等形式。这种模式需要开发商自己进行市场培育，营造商业 氛围，并承担经营风险，通过持续有效的经营管理提升商业价值。如果经营得好 的话，有利于打造项目的品牌价值，提升项目的竞争力，使整个物业能长期稳定 地成为一个品牌。