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（物业管理）南京苏辉大 厦物业管理方案 南京苏辉大厦物业管理运作方案 第一部分 苏辉大厦简介 苏辉大厦是由省级机关投资兴建的一座综合型现代化办公楼。其雄距 于南京市北京西路与云南路交叉界处的东北角，东邻南京市中心鼓楼广场 二百米，西侧与省电力局办公楼隔云南路相望，北靠苏建大厦。在她周围 有四通八达的交通网络，有电信、邮政、证券任业主选择，更有学校、商 场、超市、娱乐中心、医院为业主所想，现代办公与现代生活触手可及， 都市繁华尽在掌握。可以说苏辉大厦是江苏省经贸委、江苏劳动厅、江苏 省质量技术监督局等省级机关最理想的办公场所，她秀丽挺拔的骄然身姿 已成为北京西路上又一道亮丽的风景。 苏辉大厦的基本情况是：大厦占地面积4670 平方米，总建筑面积为 34461 平方米，其中地下室面积 6708 平方米，地上二十六层面积 27753 平 方米。大厦总体设计由主楼、附楼、网球场和地下室组成。主楼为省级机 关办公用房，办公用房集中布置于三至二十五层，共有标准办公房485 个， 以及中会议室 1 个和小会议室 27 个。自行车库、汽车库存及设备用房布置 于地下室，可容纳 580 辆自行车、95 辆汽车的停车需要。附楼由对外用房、 职工餐厅、大中会议室等组成，其中附楼一层为对外用房，附楼二层为职 工餐厅，可容纳 300 人同时就餐，附楼四、五层为大会议室，可布置 300 个桌椅座位。大厦功能分区合理，管理方便，分而不断，联而有序。大厦 外观形体采用了局部圆弧的设计方式，既与道路交叉口相呼应，又较好地 处理了与苏建大厦不平行的视觉感。主楼设计风格与周围环境相协调，使 得大厦自身的格调灵活而丰富，主楼的东、西两侧的凹口处理增加了侧向 层次感，使得大厦整体显得轻盈秀丽。对称设计的手法衬托出了省级机关 办公大楼的庄重格调，整体设计简洁明快，外在形式充分反映了建筑的内 在功能，体现 了现代建筑的风格和精神。 大厦的设备设施先进，智能化程度较高，保安监控系统（SMS ）、火灾 报警系统（FAS）、综合布线系统（PDS）、制冷机组、燃油锅炉等将构成较 高的大厦智能化程度，确保大厦的安全、可靠和舒适。 综观全局，苏辉大厦的落成将成为镶嵌在北京西路上一颗闪烁的明珠， 是省级机关办公的最佳场所。 第二部分 苏辉大厦物业管理运作实施方案 第一节 苏辉大厦物业管理的模式 物业管理发展到今天，其管理模式日趋多样化，但总的归纳起来，可 归并为自管、全委托、顾问、合作等几种管理方式。爱涛物业在数年的市 场砾砺中，凭借高素质的员工队伍、严谨的管理服务体系和善于创新的能 力，务真求实，与时俱进，其物管类型涵盖了高档写字楼、大型住宅小区、 涉外公寓、工业园区、部队、机关、院校物业等各种物业类型，管理模式 囊括了自管、全委托、顾问、合作等各种方式。无论苏辉大厦采取何种物 管模式，爱涛物业均能驾轻就熟、运用自如。 1 、自管模式 即投资者自行建设自行管理的模式。它发挥了投资者的经营所长，从 开发、建设到管理是一条龙。但由于这类公司依附于投资者，物业管理公 司经营得好与坏、盈与亏都由投资者负责，造成物业管理公司自身独立性 差，自主意识差，市场竞争意识弱。存在着物业公司吃投资者大锅饭的现 象，因而难以提高服务水平。 2 、全委托管理模式 即投资者将物业管理的全部内容委托给专业化物业管理公司实行全方 位、综合性、一体化管理的一种物业管理模式。投资者与物业管理公司之 间通过合同和契约的关系，明确双方的责、权、利，以合同来约束物业管 理公司的行为，以合同来考评物业管理公司的管理目标。这种管理模式责 任清楚、目标明确，接受委托管理的物业公司大多是按现代企业制度建立 起来的独立法人企业，因而机制灵 活、服务意识强，能够保证物业管理目标的实现。 3 、顾问管理模式 即管理水平、服务能力等均较弱的物业管理公司聘请品牌物业管理公 司作为管理顾问，由品牌物业公司通过输出先进的管理经验、管理模式、 管理理念来帮助、扶持、推动被顾问物业公司迅速提高管理水平，达到管 理目标的一种管理模式。 4 、合作管理模式 根据《江苏省物业管理条例》规定，从事物业管理的企业必须是独立 法人且具备物业管理资质的企业，否则不允许从事物业管理业务，也无法 到物价局办理收费批复。但对于一些