2 房地产市场与市场分析 改.ppt

二、房地产市场的供给分析 供给分析包括影响因素分析和供给的弹性分析 2 个方面。 1. 房地产供给的影响因素分析 (1) 房地产价格 价格是影响供给的最重要的因素。按照供给定 理，价格和供给之间存在正相关关系。 (2) 生产要素价格及其供给 土地 建筑材料及人工费 (3) 房地产开发商的未来预期 国民经济未来发展形式 通货膨胀率 未来房地产价格走势 经济周期 产业政策预期等 (4) 政策因素 房地产政策 产业政策 税收政策等 2. 房地产供给的弹性分析 经济学中的弹性表示一个经济变量对另一个经 济变量的反应程度。 房地产供给的弹性主要是指房地产供给的价格 弹性。 房地产供给的价格弹性，是指供给量变动对于 价格变动的反应程度，也即价格变动的比率所引起 的供给量变动的比率。 房地产供给弹性系数 等于房地产供给量变动的百分比与价格变动 的百分比之比。 E S —— 房地产供给弹性系数 P —— 房地产价格 △ P ——房地产价格变动量 Q ——房地产供给量 △ Q ——房地产供给的变动量 P P Q Q E S / / ? ? ? 房地产供给的弹性分析： 由于房地产开发周期长，供给的弹性在不同的 时期具有不同的特点。 (1) 特短期内房地产供给无弹性 P Q S 0 Q 0 P 2 P 0 P 1 图 1 特短期内房地产供给无弹性 E S =0 (2) 短期内房地产供给弹性小 P Q S 0 Q 2 P 2 P 0 P 1 Q 1 Q 0 图 2 短期内房地产供给弹性小 0<E S <1 (3) 长期内房地产供给弹性较大 P Q S 0 Q 2 P 2 P 0 P 1 Q 1 Q 0 图 3 长期内房地产供给弹性较大 1<E S 三、房地产市场的需求分析 房地产市场的需求分析包括需求影响因素分 析和房地产需求弹性分析。 1. 房地产市场的需求影响因素分析 (1) 房地产价格 一般情况下，价格与需求量之间存在反向变 动关系。当然价格对需求量的影响呈现复杂的规 律。比如投机性需求，需求与价格呈现正向变动 关系。 （ 2 ）消费者收入水平和消费偏好 消费者收入决定消费边界，消费偏好决定消费 结构。 消费者收入水平对需求的影响表现在 2 个方面： 直接影响住宅需求，二者呈正向变动关系 间接影响生产性房地产需求。 消费结构对房地产需求的影响表现在居民收入 中住房消费的比重变化上。 （ 3 ）消费者预期 一般而言，对收益性的物业的投资需求，主 要取决于对未来宏观经济发展形式的预测，对该 行业发展状况的预测。对非收益性的物业如住宅 的消费性需求或投资性需求而言，主要取决于对 未来房地产价格的预测。 特别需要注意的是当房地产作为一种投资品， 特别是投机对象时，对未来房地产价格的预期就 成为决定当前房地产需求的最主要因素。 （ 4 ）社会经济发展水平和城市化水平 房地产需求与社会经济发展水平呈正相关关 系。 社会经济发展水平对房地产需求的影响表现在 2 个方面： 投资规模 国民收入水平 城市化水平对房地产需求的影响表现在城市数 量、规模的扩大以及城市人口的增长。将影响生产 性需求和消费性需求。 （ 5 ）政策因素 国家房地产政策、货币政策和财政政策等， 对投资性需求和消费性需求产生影响。 主要考虑税收政策和利率水平的影响。 2. 房地产需求弹性分析 房地产需求价格弹性 房地产需求弹性 房地产需求收入弹性 房地产需求价格弹性：是指房地产价格每上升 （下降）一个百分点所引起的房地产需求量减少 （增加）的百分比。 房地产需求收入弹性：是指收入每增加（减少） 一个百分点所引起的房地产需求量增加（减少） 的百分比。 一般的，当 |E d |>1 时，称为富有弹性，表明价格 或收入的变动对房地产需求的影响程度大。 当 |E d |<1 时，称为缺乏弹性。表明价格或收入的 变动对房地产需求的影响程度小。 第三节 房地产市场调查 一、房地产市场调查概述 二、房地产市场调查的内容 三、房地产市场调查的方法 一、房地产市场调查概述 为什么要进行房地产市场调查？ 房地产市场调查是房地产市场营销中必不可少 的重要环节。通过科学的市场调查，及时、准确、 广泛的了解和掌握房地产信息，并在此基础上对市 场进行预测，是房地产企业制定正确营销策略的基 础，也是营销活动取得成功的保证。 房地产市场调查的概念 房地产市场调查是运用科学的方法，有目的、 有计划有系统的收集、整理和分析房地产市场供求 变化及各种影响因素，为市场预测和营销决策提供 客观、正确的依据。。 二、房地产市场调查的内容 内容包括： 房地产市场环境调查 房地产市场需求调查 房地产市场供给调查 房地产市场营销活动调查 1. 房地产市场环境调查 对于房地产企业来说，房地产市场环境是不可 控因素，房地