美国三大养老地产REITs公司管理系统,揭秘REITs模式.pdfVIP

实用标准文案 美国三大养老地产 REITs 公司，揭秘 REITs 模式 一、美国养老地产 REITs 运营管理模式 美国养老地产的主流投资商是 REITs 。养老 / 医疗地产类的 REITs 公司大多成立于上世纪 70-80 年代，大型 REITs 公司 拥有的物业数量可达 600 多处，其中， 80-90%的物业都是自 有的，其余物业通过与运营商或其他投资人合作发起的私募 基金平台持有。总资产规模可达百亿美元以上，但员工却只 有一两百人，属于典型的资本密集型企业。 REITs 公司主要通过两种方式来运营旗下物业，一是净出租 模式，二是委托经营模式。在净出租模式下， REITs 公司把 养老 / 医疗物业租赁给运营商，每年收取固定租金费用（养 老社区的毛租金收益率通常是物业价值的 8-12%，根据 CPI 指数向上调整） ，而所有直接运营费用、社区维护费用、税 费、保险费等均由租赁方承担。 在委托经营模式下， REITs 公司将旗下物业托管给运营商， 运营商每年收取相当于经营收入 5-6%的管理费， 但不承担经 营亏损的风险，也不获取剩余收益；所有的经营收入都归 REITs 公司所有（美国养老社区每单元的经营收入约为 3000-4000 美元， 是租金收入的 3-4 倍），所有的经营成本也 由 REITs 公司负担，相应的， REITs 公司获取租金及经营剩 余收益，承担大部分经营风险。 文档大全 实用标准文案 由于净出租模式下， REITs 公司的风险最低、收益最稳定， 所以，为降低资金成本，传统上 REITs 公司的大部分物业采 用净出租方式运营，少部分物业采用委托经营模式运营。结 果，即使是在金融海啸背景下，多数养老地产 REITs 公司仍 能提供稳定的分红收益，从而打通了周期低谷中的融资通 道。 “切”走了租金收益和一部分经营收益的 REITs 公司，凭借 收益的稳定性，为养老地产市场提供了低成本的长期资金。 有鉴于此，我们认为国内养老地产的发展要想获得长期资金 的支持，也必须切割出稳定收益的部分，以满足保守型长期 投资人的需求。 二、 HCP : 5 ×5 的多元投资矩阵 “多元化的投资 低成本融资” ，推动了 HCP规模的快速膨胀， 并获得了低谷中的扩张能力。 HCP（HCP.N）作为全美最大的养老地产 REITs 公司， HCP强 调投资渠道与投资类型的多元化，提出了 5 ×5 的投资模式， 即，采用 5 种投资渠道（出租型物业、投资管理平台、开发 和再开发、债权投资、 DownREITs）投资于 5 类资产（养老 社区、生命科学物业、医疗办公楼 MOB、专业护理机构的物 业、医院物业） 。 2.1 多元投资渠道 HCP有 5 种投资渠道，分别是直接持有出租型物业、通过投 文档大全 实用标准文案 资管理平台的地产基金持有物业、通过参与开发和再开发环 节获取物业、通过债权投资方式获取物业、以及通过伞型 REITs 的份额换取物业（ DownREITs）。 HCP直接持有的 573 处出租型物业， 主要采用出租模式运营。 其中， 199 处自有养老社区总值 35.75 亿美元， 2010 年末平