孟强：论建筑物区分所有中管理规约的效力范围.pdf

文章来源：中顾法律网 上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题 论建筑物区分所有中管理规约的效力范围 孟强 北京理工大学法学院 讲师 　　 　　为解决密集人群的居住问题而采用区分所有的建筑物形式，古已 有之。在建筑物区分所有中，其权利主体可能成百上千，每个主体对 于建筑物均享有专有部分的所有权、共有部分的共有权以及建筑物整 体的成员权，而各人对于其专有部分的使用方式也不一样，在如此繁 复的居住形态中，业主之间便难免产生各种矛盾和纠纷。 “罗马帝国 灭亡后住宅分层所有的制度又在中古的欧洲大陆复现，……不过由 于法令规定之不足，所以引起无数的纷争，以致有一段时间，此种分 层所有权之住宅遂被谥为 ‘纠纷住宅’。” [1] 　　我国《物权法》第六章对于建筑物区分所有的权利主体采用了“业 主”的通俗提法，因此业主便是建筑物区分所有权的实际享有者。不 同的业主对同一建筑物形成一种共有，由业主对区分所有的建筑物进 行管理，是所有权人行使所有权的一种方式，具有正当的权源。因此， 对建筑物进行管理的主体，归根结底是一个个的业主。但是现代的建 筑物体积庞大、结构复杂，同一幢建筑物内可能有成千上万的业主居 住其中。倘若让每一个业主都自行行使其管理权，不仅共有部分难免 照顾不周，而且极不符合效率原则。 “为维持区分所有建筑物之良好 文章来源：中顾法律网 上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题 状态，确保舒适之居住生活品质，区分所有人间遂有共同利益存在。” [2]不同的业主基于生活事实而形成团体，因此，设立业主大会、选 举业主委员会、订立管理规约便成为业主对建筑物区分所有进行自治 的主要方式。 　　一、管理规约的效力范围：共有部分 　　 “规约系指为增进共同利益，确保良好生活环境，由区分所有人 会议就区分所有人、住户对于区分所有建筑物之所有关系及管理所应 共同遵守事项，决议订立之团体规章。” [3]在建筑物区分所有中， 如何对业主共有的部分有效地进行管理和利用，是需要业主团体共同 商议解决的事项，也是管理规约的主要内容。我国《物权法》第 76 条规定： “下列事项由业主共同决定：…(二)制定和修改建筑物及其 附属设施的管理规约;…” 因此，管理规约在空间范围上可以涉及整 体建筑物及其附属设施的使用和管理情况。 　　我国《物业管理条例》第 17 条规定： “管理规约应当对有关物 业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违 反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。”实践中，有关公 寓大厦的管理规约主要涉及对于建筑物外墙面、楼顶平台、公共绿地、 道路、共用设施等的利用和专项维修资金等分摊费用的收取和管理。 “这些事项均与区分所有建筑物管理区域内全体业主的基本利益相 文章来源：中顾法律网 上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题 关。… 《管理规约》的内容通常更加贴近生活，更加追求实务性，也 更具有可操作性，可以作为法律规定的一种必要有益的补充。” [4] 在本案，建筑物区分所有中专门用于商业经营的，在商厦业主代表大 会上制定的《业主委员会章程》和《业主公约》便属于管理规约。其 中《业主委员会章程》中，关于业主代表大会的议事规则、物业管理 企业的选聘事项、各种资金和经费的使用等方面的条款约定，其在内 容上属于对商厦共有部分的利用和成员权的行使的规定，因此该部分 内容符合法律和法规的要求，是合法有效的。 　　二、管理规约的效力范围：专有部分 　　 “区分所有权的专有部分是区分所有权人可以自由使用、收益、 处分，并排除他人干涉的部分。” [5]业主对于其专有部分享有完整 的所有权，每个业主对于共有部分的共有权和成员权，都是基于其专 有部分的所有权而取得，所以每个业主都不能随意对其他业主专有部 分的使用进行干涉，否则便构成对于他人所有权的侵犯。建筑物区分 所有中管理规约的内容主要涉及到业主的共有部分，但也可能涉及到 各个业主的专有部分。这是由区分所有建筑物本身的性质所决定的， 因为虽然各个业主对其专有部分享有所有权，但这些专有部分毕竟存 在于建筑物整体之中，