成本逼近法课件.pptx

1 ;2、理论依据：;新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产 既无收益又很少发生交易的房地产的估价 房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中的估价 ;土地取得成本 开发成本 管理费用 投资利息 销售费用 销售税费 开发利润;搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料； 估算重新购建价格； 估算折旧； 利用相应的公式求取积算价格。 ; （一）最基本的公式 ;新开发区某宗土地的单价 =（取得开发区用地的总费用 + 土地开发总费用 + 总管理费用+ 总投资利息 + 总销售费用 + 总销售税费 + 总开发利润）÷(开发区用地总面积 × 可转让土地面积的比率) × 用途、区位等因素修正系数 可转让土地面积的比率 = 开发完成后可转让土地总面积 ÷ 开发区总面积 × 100%;１、土地取得成本： 　　土地使用权出让金、征地补偿安置费、房屋拆迁补偿费、土地取得税费等 2、土地开发成本： 　　基础设施建设费等 3、管理费： 　　办公费、差旅费、工资等 4、投资利息： 　　开发建设贷款利息 5、销售税费： 　　广告宣传、推广费，销售税金等 6、开发利润： 　　开发过程中正常平均利润;【例】某成片荒地面积2km2．取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的正常开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为10%(上述三项费用均需向银行贷款），销售税费和开发利润为可转让熟地价格的5.5%和9.5%，开发完成后可转让土地面积的比率为60％。试求该荒地开发完成后可转让熟地的成本价格为每平方米多少元？;新建房地价格 = 土地取得成本 + 土地开发成本 + 建筑物建造成本 + 管理费用 + 投资利息 + 销售费用 + 销售税费 + 开发利润 新建建筑物价格 = 建筑物建造成本 + 管理费用 + 投资利息+销售费用+ 销售税费 + 开发利润 ;[例]欲评估某新建房地产的价值，已知其建筑面积为25100m2，土地重新取得成本及开发成本为2500万，建造成本为1500元/m2，管理费用为建造成本为4%，销售费用为销售收入的3%，销售税费为销售收入的5.5%，开发利润为各项成本的15%，试评估该房地产在不考虑投资利息的情况下的重置价格。 解：1、土地取得及开发成本=2500万元 2、建筑物建造成本=25100*1500=3765万元 3、管理费用=3765*4%=150.6万元 4、投资利息=0 5、销售费用=3%V 6、销售税费=5.5%V 7、开发利润=（2500+3765+150.6+3%V+5.5%V)*15%=962.34+1.275%V 则V= 2500+3765+150.6+3%V+5.5%V+ 962.34+1.275%V 求得V=8177.27万元;旧房地产价格 = 土地的重新取得价格 + 建筑物的重新构建价格 - 建筑物的折旧 旧建筑物价格 = 建筑物的重新购建价格 - 建筑物的折旧 ;重置价格，指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。 重建价格，指采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格。;（三）重置价格的计算 ; 建筑物折旧是指建筑物从建造完成以后，随着时间的推移而发生价值减损的现象。 房地产估价中折旧是指在估价时点待估建筑物相对于全新建筑物的价格差异，是对建筑物的一种减价修正。 ; （一）建筑物折旧的概念和实质; （一）建筑物折旧的概念和实质;1.耐用年限法：把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命、经过年数或剩余寿命之间关系的基础上。在估价中应用最多的是直线法（定额法） 年折旧额 D = (C - S) / N = C ( 1- R ) / N 建筑物现值： V = C - D×t = C - ( C - S )* n / N = C [ 1- ( 1 - R )* n / N ] 式中：V —建筑物的现值； D —年折旧额； C —建筑物的重新购建价格； S —预计的建筑物净残值，简称残值； N —建筑物的经济耐用年限，一般按建筑物的经济寿命计算； R —净残值率； t —建筑物的经过年数; 　房屋的耐用年限（经济寿命）及残值率; （二）建筑物折旧的计算方法;2．实际观察法：主观性较强，受人为因素影响;房屋完损等级及成新率评定;房屋完损等级的评定;4．综合法：年限法与实际观察法的