浅论物业管理面临的困境与发展出路.pdf

2004 年中国物业管理发展研究论文集（精选版） 浅论物业管理面临的困境与发展出路 山东鲁能物业公司党委书记 李宝星 同许多新兴行业不同，物业管理这一行业进入到社会生活中来，不是因强大的市场需求， 也不是因政策的推动，仅仅源于一个对国人非常陌生、非常新鲜的词汇——物业管理。先行 者将其变成企业行为，继而通过政府、媒体、业务拓展去影响并制造需求，改变了国内几十 年甚至更长时间的管理模式，最终以建设部 1994 年 33 号令《城市新建住宅小区管理办法》 来确立了物业管理行业的诞生，并规定了这一行业的鲜明特征即社会化、专业化、企业化、 经营型。 物业管理是房地产业在消费领域的延续，房地产市场的蓬勃发展，所带来的只会是物业 管理企业数量的剧增，也不可避免的造成了行业水平参差不齐，良莠兼具，而最终的结果是 行业整体水平的难以提升。历史为物业管理行业的发展提供了新的发展契机，期房的预售承 诺，现房的卖点支撑，使物业管理扮演着相当重要的角色；遏制在管物业出租率、租金的下 滑，化解发展商和小业主、使用者之间的矛盾，也责无旁贷的落在物业管理公司头上；死盘 的解围救困，物业存量资产的盘活，也向物业管理投去了期望。市场的供大于求，使得高水 平的物业管理公司实力彰显，专业水准在所管项目中充分发挥。 行业多年的发展，特别是 2003 年 9 月 1 日物业管理条例的颁布，使发展商对于物业管理 的认知更加清晰，盲目的自建自管所导致的精力旁移，低水平的重复建设，运行成本不经济 所引发的品牌形象受损，耽于琐碎伤害主业发展，非专业运作的事倍功半等一系列不良后果， 使得一大批具有战略发展眼光的房地产企业家们积极采取委托管理方式与物业管理公司合作， 为物业公司提供了巨大的发展空间，物业管理行业也才真正意义上走向社会化、专业化道路。 一、物业管理行业现状及深度发展存在的主要问题 物业管理在中国尚属新生事物，虽经近十几年的发展，物业管理市场已初步形成，但我 1 2004 年中国物业管理发展研究论文集（精选版） 们应看到二十一世纪物业管理的发展仍将面临一系列困难，其主要表现在：管理体制上，尚 处于新旧体制转轨过程中，社会化、专业化、市场化的物业管理新体制还没有普遍确立和完 善；运行机制上，市场竞争机制尚未全面形成，垄断经营、不规范竞争还相当严重存在；市 场主体与物权关系上，还没有建立业主委员会的主体地位；物业管理法律、法规有待于进一 步完善；物业管理企业与政府有关职能部门的关系有待于进一步理顺；城市旧区环境整治与 物业管理问题等等，上述问题，是宏观、大环境方面的。作为行业的细胞——物业管理企业， 笔者认为影响其深度发展的因素主要有以下几个方面： 1、人员素质和所掌握的技能远不能满足物业管理行业发展的需要。 物业管理行业由于受计划经济影响较深，人员竞争力弱，服务意识不强，操作技能还需 要不断适应市场的要求，再加上行业利润偏低，政府及舆论导向社会效益的多，经济利益的 少，劳动力价值不能有效体现，也使一些高素质的人才在进入本行业之前踌躇、徘徊。物业 管理行业作为一个劳动密集型的行业为政府和社会解决了不少就业问题，但是劳动力多在物 业管理快速发展的今天和知识经济时代已不再是优势，没有经济附加值的劳动不能带来经济 增长，而且随着知识经济时代的到来，我们现在劳动力成本低的优势将逐渐消失，没有相当 文化水平的劳动力将成为企业发展的包袱。随着商品房建设的增加及境外物业公司进入给人 们观念上带来的影响，物业管理行业也吸引了一批有知识、有开拓精神的青年参与，但从整 个行业来说，文化水平和技能偏低的现状没能从根本上得到解决，笔者认为这已成为制约物 业管理行业进一步发展的重要因素。 2、管理方法和管理手段的落后阻碍了物业管理行业的拓宽。计算机的不断普及，全球网 络的出现，通信产业的迅猛发展、通信和计算机技术的“数字趋势”，全球经济一体化进程的 加快，使世界的运行方式发生了根本性的变化，它创造出许多知识化、智能化、数字化的新 产品和新服务。它们不仅改变了我们的工作方式，而且也改变了我们的生活方式。既使从一 般意义上的行业状况来考察，我们的物业管理方法和管理手段已经面临亟需提升