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（营销策划）商城策划书  XX商铺分析 前言 XX的整体商业氛围相对于浙江其他县级城市来讲比较浓厚，商铺在全县的覆盖范围比较广泛。其中，目前的商业以解放路亭桥南路和最为繁华，其他市中心道路两侧也均设置沿街商铺，满足XX人民不同的消费需求。但目前XX缺乏现代的综合性购物中心，只有传统经营的百货商场，普遍规模较小，规划不合理，经营商品单一。商铺的租金由于地段的原因，差别较大，市中心地段为２－４元／平方米／天；而市区其他区域基本在１元／平方米／天左右，差别较为明显。现在的XX正出于一个商业化改造的前期，根据市府规划和经济的发展，将促使XX的商业格局发生一些新的变化。 市中心区域 地理位置 经营业种 评述 解放路、谈公路 东方大厦、XX宾馆、中高档品牌服装店、餐饮业、 XX目前唯一的、最集中的高档购物区域。 亭桥路 高档餐饮、休闲娱乐 XX最集中的餐饮娱乐街 车站路 生活配套服务业、餐饮业等 经营较为杂乱。 晋阳路 XX目前酒吧较为集中的区域。 商铺需求分析 XX商业环境总评 XX县原来城市的主要业态为第二产业，但是由于近年来经济形势的不断变化和第三产业的大力发展XX的商业规模得到了提升，商铺的数量也不断增加。目前XX的商铺主要以沿街商铺为主，专业市场和专业商场主要集中在一定的区域，而综合性商场则没有形成。XX的整体商业环境较好，市民有较强的经营意识，对商铺的经营和运作有一定的了解，并对目前XX的发展和主要新建商业项目 有一个大概的认识。而在商铺的经营上，主要商业街和专业市场聚集的地方，商业的经营情况都较好。加之商铺本身的唯一性和稀确性，在日后，本案必将成为紧俏商品。 本地客层分析 由于XX第二产业的变动，造成大批的人流分向第三产业，其中有一部分市民便将目光转向了商铺的投资和经营。目前，本地的商铺业主主要经营的范围有服装、鞋帽、日常百货和小商品等等中低档的商业项目。 原有商铺业主 现有本地的商铺业主，主要是经过多年的经营，通过本身资金的积累，用购买的形式获得产权。这一部分客层对自己原有商铺的固守性较强，不会轻易放弃对商铺的产权，转而投资其他商铺。除非由于旧街改造，被动放弃产权。 潜在商铺业主 这一部分客层主要包括准备投身商业经营的业主和准备增加商铺经营的业主。由于市场经济的快速发展，造成一部分市民，选择通过自己经营来寻求出路，从而成为商铺销售的目标对象；也有一部分客户，由于长期经营商业运作，出于事业的进一步发展，也会选择购进商铺，求大求变。 外地客层分析 XX县隶属于嘉兴市，彼临上海。吸引了一大批来自上海、苏南、苏中、安徽的客户来此投资。外地客户选择XX，大多数是为了自身经营，专门进行投资的人相对较多。 原有商铺业主 目前在XX的外地商铺业主，一部分是通过对商铺产权的购买，来获得商铺的经营权。而另一部分是通过租用商铺，来取得商铺的经营权。这一部分客层是XX梅谷商城未来主要的目标客层，而这些外地客户对商铺的要求就是能够具有投资或经营的潜力，因此，好的商铺对他们具有很大的吸引力。 潜在商铺业主 这一部分是目前在XX的外地客户所涉及到的外地潜在客户，他们对XX的情况都有一个大致的了解，所缺乏的就是合适的商铺和准确的业种选择。如果，根据他们的需求，有针对性的进行商铺 的规划和合理的业态规划，将有效的提升外地客户对XX梅谷商城的认可。 商铺的趋势定位 总述 目前XX的商业房产运营拥有许多相对的缺陷，从而导致了商铺经营的一系列问题。由于拥有与其相对应的现代商业运营模式，就会使新形态的商铺，拥有更好的发展前景。相对而言，目前嘉善的商铺没有形成真正意义上的品牌综合商场。同时，XX缺乏一个真正意义上的中心型购物中心，使消费者无法在同一个区域获得所有购物、休闲的满足。 专业化趋势 商业运营的一个明显的特征就是专业化管理经营，只有这样才容易在一个区域（如一个城市）形成规模化、垄断化经营的态势，从而提升整个市场的经营业绩。 目前XX的专业化趋势也非常的明显。如前文所示，几条主要的商业街区都在逐步形成专业化的市场格局。但是，由于XX城市规模的限制，以及此前XX并没有相关专业市场的规划，所以嘉善商业的专业化趋势发展十分缓慢，许多需要专业化经营的业种并没有形成明显的专业市场态势。 此时，XX商城的进入，通过对本身商业业态的详细规划，将有效的促进XX大部分商业业态的专业化经营。 品牌化趋势 历来品牌商业商场都要比零散的商业形态更吸引消费者的光顾。品牌化的商场明显具有品种繁多、价格竞争力强等特点，相比零散的商业形态更能满足消费者的消费需求和购物心态。 目前，XX绝大部分的商场都没有形成品牌化的经营，无法产生强大的竞争力。 而XX商城拥有一万多平方米的商业空间，通过有效的规划可以充分涵盖到XX所有的重点经营业态，并可以有效的使其形成商业规模，满足XXX消费者的不同需