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（营销策划）中海春城全案策划计划书 中海春城全案策划计划书 前言 人最想与之为邻的，决不是什么花鸟鱼兽，而是同为高级物种的人。 人最想生活的地方，也决非所谓世外桃源，而是霓虹闪烁的大都市。 寄情山水，与鸟为邻，与兽为邻，与木为邻，与石为邻，这些仅仅只是生活的一种调剂，一种精神的超脱，而决不是生活本身，也不值得与之长相厮守。 回到城市，回到需要我们同时我们也需要的地方，这应该才是真正的生活状态。 第一部分：中海春城项目核心理念 本着对人性的理解与尊重，我们愿与中海人一道向长春郑重承诺：让春城业主和业主的子孙后代永远满意。 一、春城文化 长春市是一座年轻的文化名城，这里有东三省最著名的综合性大学——吉林大学，加上白求恩医科大学、东北师范大学等30多所高校；有新中国电影的开路先锋——长春电影制片厂；有汽博会，城市汽车文化的源头——第一汽车制造厂，共和国的优秀品牌解放、红旗，和如今畅销的捷达、宝来、奥迪A6。这些都是长春的名片，每一个新中国公民都引以自豪和羡慕的谈资；而每一个品牌的建立中所积淀的文化特质，正是这个城市的个性与气质，长春人以文化人自居，崇文崇官轻言商，而不象广东人的笑贫不笑娼，这种文化是最让长春人爱长春的理由根源。而大工业社会和文化文艺基地，又培养了大批能干的人才，使他们能走出长春，到异乡去传播长春的文化，同时也受到异乡异国文化的影响，又反过来影响和改变着其故乡长春的文化；因此，长春的文化表现特征不同于西安、成都那种崇尚盛唐遗风的怀旧文化情结，而是类似于北京、上海、深圳等地的杂文化，即历史的、本土的、外来的都能相安无事又能相互影响渗透。 二、中海春城的功能和定位 中海春城，地处正在高速发展的城市边缘地带，属长春地产的东南板块，一定程度上映衬着未来新长春的形象，是极具升值潜力的。该地段正处于极速发展期，是郊区化向城市化的转型期，土地平整、视野开阔，极其适合有实力的大公司介入，在众多的房地产项目中，尚未形成真正意义的超级大盘和超级名盘，对全市其他行政区域来讲，在住宅开发上，未形成真正有号召力的龙头项目，处于群龙无首的状态，同时由于各盘各自为战，基于成本的控制和利润目标的不同，在竞争上表现残酷，大打价格战，而未能专一和持续地把精力用于提高产品素质，增强竞争力，实现协同作战，做旺区域，完善区域配套，共同打造影响长春地产全局的真正竞争力的东南板块。价格战的结果是，暂时掩盖了区域升值潜力，产品素质下滑，失去中端产品市场客户，削弱该区域——东南板块对长春整体市场的综合竞争能力，聚集城市低素质、低收入阶层，使该区域有可能成为新的人员复杂、文化素质低、治安状况差、对城市破坏力大的新城区。 因此，致力于开发中端产品，吸引长春城市社会中坚力量在此安居，对挽救东南板块，树立长春城市新文化，都有着极其重要和深远的历史意义。对中海地产和我司来讲，是机遇也同样是挑战。 中海春城占地90余万㎡，总建筑面积将会突破100万㎡，总户数可超过8000余户，按户均3.5人折算，居住人口达2.8万人，是真正意义的新城镇概念。 根据房地产开发的内在规律来讲，本项目不适合做成全封闭的社区，原因在于基地横、纵面均过长，造成居民生活、购物、停车、出入的诸多不便，原则上讲至少局部要实现半封闭、半开放的城镇概念。具体而言，就是将小区配套的公建项目、幼儿园、学校、商铺、会所等应通过统一规划，实现一定程度的开放地，有机的穿插分布在小区中，这一点对于物业收费水平整体较低的长春，尤其重要，以实现公建设施不仅能服务于小区增加物业配套的获利能力，又能吸引周边居民，我司相信专业功力深厚擅长大盘开发的中海地产公司能够使之完美无憾。 事实上，长春市现有的大盘，基本都是依托于城市周边的配套，而没有一个在建造真正意义的新城镇概念的楼盘，包括万科在内。距本项目最近的园丁花园、富奥花园也是全封闭社区，所谓商业配套模式也只是在外围卖了一部分门市房，而由业主自定经营范围和项目，同时未能完全考虑到建设一个真正意义的教育体系，完全没有城镇的概念。因此，我司认为本项目的第一卖点是造城、造镇的新城镇概念，一个富有创造性和历史意义的适于人栖居和休闲的，有着芳草蓝天，详和、安全的和极具生态环境的绿色人居环境，是让业主和业主的子孙后代都满意，让长春人自豪的新城市花园样板社区。 长春以往的郊区化住宅产品大多还停留在花园式小区的水平，在设计上没有注重城市功能的完善配套，和邻里关系的营造，要么是虽然有了镇的符号，如低层高密度斜顶洋房和钟楼、特色小店、广场，但由于整体的全封闭环境，配套小店只能在项目的一侧，造成远端居民的不便，而不是城镇中心概念，如适于集会休闲的广场、钟楼、商业街区和娱乐休闲中心（会所），和自成体系的教育配套（含幼儿园、小学、初中、高中），同时车道与绿化布局不够合理，使建筑空间布局没有了小城镇的亲切感，也