20200505-光大证券-建筑装饰行业专题研究之二_投资REITs吸引力高_作为第四类大类资产有优势_12页.pdfVIP

2020 年 5 月 5 日 建筑和工程 用户上传限个人学习使用 百万免费报告 天天更新 手机商店搜索研报客app 电脑网页版 投资 REITs 吸引力高，作为第四类大类资产有优势 ——建筑装饰行业专题研究之二 行业动态 2020 年4 月30 日，证监会、发改委联合发布《关于推进基础设施领域 买入（维持） 不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，中国基建公募 REITs 正式起航。本篇报告旨在梳理REITs 特征、估值方法及大类资产 分析师 配置价值，以更好地理解我国试点基建公募REITs 的意义。 孙伟风 (执业证书编号：S0930516110003) ◆基建公募REITs 类同于 “公用事业”类股票：公募REITs 短期或为封 021 闭式基金的形式，长期以开放式基金的形式在交易所交易为趋势。基建 sunwf@ 公募REITs 的底层资产或为“使用者付费”类资产，类同于“公用事业” 联系人 类股票，但回报率更佳，主要由于1）税收中性；2）强制分红比率更高； 武慧东 3）分红基准为FFO，而非净利润。考虑到基金要通过ABS 或SPV 要穿 010 透取得基础设施项目完全所有权或特许经营权，故基础设施REITs 化后 wuhuidong@ 大概率 “出表”；后续随着我国REITs 市场成熟化、配套规则逐步完善， 接近标准化REITs 为长期趋势。 行业与上证指数对比图 ◆REITs 对一二级市场均有正面意义，具备固收/权益/ 不动产三重属性： 10% 对一级市场投资者而言，REITs 为社会资本提供了新的退出渠道，有助 0% 于提升社会资本参与商业地产/基础设施项目的热情。对二级市场投资者 -9% 而言，REITs 具备高收益、低波动的特点，同时分散投资风险角度具备 -19% 重要配置价值。REITs 作为投资品价值体现于三方面，固定收益产品属 -28% 性（稳定的分红回报）、权益产品属性（专业的管理提升资产价值，实 04-19 07-19 10-19 01-20 现资本增值）、不动产属性（底层作为不动产，其价格波动对REITs 价 建筑和工程 沪深300 格有影响）。三类属性下，需采用不同的估值方法对REITs 进行估值， 资料来源：Wind 固收属性下采用股息率指标、权益属性下采用FFO 折现或P/FFO、不动 相关研报 产属性下通常用NAV 估值或参考隐含资本回报率指标。 基建公募REITs 起航，建筑板块迎来重大机 ◆REITs 分散投资风险功能值得重视，且回报率高、收益风险比高：回 遇——建筑装饰行业专题研究 ·····································2020-05-01 顾近20 年大类资产价格表现，REITs 回报率有吸引