重庆江北区观音桥地块商业定位说课讲解.ppt

重庆市江北区观音桥地块 商业定位分析报告 ;;;本案;★地块位于江北区观音桥商圈西侧边缘。观音桥商品销售总额达2105.70亿元，社零总额达到327亿元，位居全市第二，仅次于解放碑400亿。商圈扩容在即，2017年将由现在的1.5平方公里扩至3平方公里，步行时间约20分钟可达。;项目地块位于重庆市江北区渝澳大道中段，总用地面积21749平方米， 预计总建筑面积约为76112万方。项目用地属于重庆市典型的坡地地形，场地极不平整，地势大致东高西低、北高南低，地块高地与渝澳大道的最大高差达26米。用地范围内??有建筑为四栋厂房及仓库，原内部道路狭窄，交通极为不便。;高密度居住项目； 距观音桥步行街约1.5公里； 加州财信广场约1.7公里； 未来龙湖新壹街1 公里（但步行实际需3公里）； 北临华新逸景， 西邻渝澳大道， 南至春晖社区， 东接电测村。;;嘉陵水街;;北;道路通达性： 东：连接观音桥商圈、可达渝中区、南岸区 南：经渝澳大桥连接渝中区 西：经嘉华大桥至渝中区、九龙坡区 北：经加州直达渝北区、红旗河沟至南岸区 区域道路建设完善，通达性高，可直接连接重庆主城各区；但整体道路由于地处快速干道旁，虽然交通便利，附近500米半径仅1个公交站点支持北行道路通行；地块位于立交下道处，不利于车流停驻。 ;地块半径500米内住宅区项目8个，常住人口近2万，其中电测村二、春晖社区、为主力覆盖区域，常住人口约1.2万。居民居住时间较长，邻接项目业主年龄层次偏大，消费力低，且紧临主要商圈，导致地块周边商业氛围低迷，配套差，居民无奈智能选择至较远距离的新世纪超市或永辉超市购物。;春晖社区常住居民3295户，常住人口9682人； 电测村社区常住居民4475户，常住人口21879人（实际本项目可影响户数约500户，常住人口约2000人）；;;城市商业现状——商业区位;城市商业现状——大渡口商圈（九宫庙商圈）概况;城市商业现状——典型项目分析;项目形象;楼层业态示意;城市商业现状——区域典型楼盘商业分析;城市商业现状——区域典型楼盘商业分析;项目名称;项目名称;竞争项目;竞争项目;竞争项目;潜在项目;一、区域分析5、区域房地产市场5.1、区域户型供应特征;一、区域分析5、区域房地产市场5.2、区域户型供应特征;项目;项目状态;本次调查抽样小区7户，东邻儿童公园，西接渝奥大道。除富悦阳光为07年项目，其他项目年限均在10年左右，爱丁堡项目更是达到14年，商业发展年限较长，成熟度高。但是整体商业市场属于非活跃市场，近几年来无二手商业成交记录。;总建筑面积;总建筑面积;总建筑面积;总建筑面积;总建筑面积;总建筑面积;总体来说临渝南大道面由于位于快速干道旁，商业可利用价值较低，中型餐饮业态仅两家，其他多为电器售后点、办公处、批发部等非人流量需求行业；汽车快修、美容等也占据了该路段的部分商业份额。背街临儿童公园一线，虽以传统社区底商为主，但该路段受商业大环境不佳制约，商家经营状况不甚理想。;总建筑面积;电测村和春晖社区虽然居住人口较多，但电测村商业几乎为零，不列为参考对象。春晖社区商家结构成分符合社区服务型业态，但由于商业管理权归属为国土局，所以也没有参考价值，价格体系和租金水平均不计入最后的参考数据样本。;地块同侧商业，除奔驰4S店因自身品牌影响力带来一定的商业价值外，其他商家集客能力则普遍较低。华新逸景有少量传统社区配套业态，其他临街商铺则由空调、冰箱售后维修站、仓库、工程用具租赁等低端业态大量占据，从而大大拉低了区域整体商业形象，导致商业氛围欠佳。;该路段为渝奥大道沿线最成熟、繁华的商业路段。原路段早期为自发形成的餐饮一条街，两侧商业有多家知名餐饮品牌。由于道路改造无法停靠、摆放车辆，现均已转向百货类经营。以该路段为样本商业参考对象，可触及到该路段商业价值的最高线作为样本参考量，但观音桥地块实际价值应远低于该路段。;道路已无法进行车辆停放;参考样本： 中洲地产 位置： 新世纪超市加州店旁 租金： 300元/㎡ 描述：因新世纪超市的人气带动，此处为该路段租金最高点。;参考样本： 原劲霸男装 位置： 龙华大道中侧 租金： 250元/㎡ 描述：地处龙华大道中侧，附近有波司登等多个类似业态共存。;参考样本： 孔亮火锅 位置： 龙华大道中侧 租金： 约150元/㎡ 描述：该路段餐饮最集中处，但已划分出147㎡转让为服装，此处为该路段1层商业租金平均水平。;距项目约1.7公里处，商业面积约4万方，以餐饮业为主体。1层商铺面积10-255㎡，2-4层35-750㎡，1600余个地下车位，50㎡以上商业预留烟道设计。;财信4万方的商业体囊括了餐饮、社区服务业态。外街以知名餐饮、银行等高承租能力商户为主，内街辅以中小餐饮、社区配