某楼盘经典营销策划方案.docx

蓝灵集团 蓝灵集团 蓝灵?时代欣城 销 a亠工亠 戈u 右 成都蓝灵房屋开发有限公司策划部 2004年2月9日 蓝灵?时代欣城 营销策划方案 第一部分：项目概况 1、项目四至： 位于安岳县城建设路喻家沟： 东至：旺家沟 南至：建设路 西至：千佛寺公路 北至：山顶农田 2、项目主要技术指标： 总占地面积：84429平方米 总建筑面积：83468平方米 商业面积：14758平方米 住房面积：54419平方米 别墅面积：2400平方米 娱乐城面积：7328平方米 文化馆面积：1500平方米 影剧院面积：3063平方米 建筑容积率：0.989 建筑密度：22.9%  建筑层数：2-6 建筑层数：2-6层 绿地率：40.8% 车位：218个 销售部面积：402平方米 地下车库面积：2000平方米 3、开发公司：成都蓝灵房屋开发有限公司 蓝灵?时代欣城：由成功开发 泰兴公寓” “近郊名居”、“南华苑” 的蓝灵房地产开发公司开发。蓝灵房产实力雄厚，具备开发本项目的经 验和技术力量。 公司秉承“建一项工程，树一座丰碑”的品牌理念，坚持“建精品 项目，树优良品牌形象”的开发理念，使蓝灵在短期内成为房产行业的 品牌企业。 承建商：中国核工业华兴建设公司 建筑设计：四川省经纬建筑设计有限公司 园林建设：成都华西园林绿化建设工程有限公司 第二部分：项目区域地产走势分析： 1、 安岳地产大势： 1）安岳地产走势向规模化发展 时间 80年代 90年代 20世纪末 2003 年 规模 独栋建设 小单元建设 组团建设 规模社区 案例 县城周边2— 3层独栋建筑 各道路边生活 区的楼房 无名称的 小组团 安岳花园 海慧花园 2）安岳地产走势向配套化发展 配套情况 水、电、气不进户， 电、气、光纤不进户  户外留接口 电话线、水入户 配备防盗对讲系统 案例 已使用房屋及 部分在建房屋 海慧花园 3） 安岳地产走势向品质化发展 独栋—— 小住宅群—— 海慧花园 4） 安岳地产走势向生态型发展 无绿化一一 有绿化一一 大面积绿化一一 超高绿化 2、 安岳地产户型、面积分析 1） 可类比项目户型面积配比 项目名称 户型面积 所占比率 100—130平方米 70% 海慧、^花园 80--160平方米 100平方米以下 20% 160平方米左右 10% 经济适用房 110--135平方米 60% 100平方米 30% 150平方米左右 10% 晶盛花园 90--135平方米 100% 结论：安岳地产（住宅）以100- 135平方米左右、以3室2厅双卫 错层的户型为主流户型。 2） 安岳地产（住宅）销售价格分析： 单位：元/平方米 项目名称 销售价格 销售均价 海慧花园 688--808 720 经济适用房 600--620 580 晶盛花园 600左右 550 云丽苑 600左右 580 正泰房产 600 550 结论：安岳地产目前售价在 500— 800元/平方米，在三级地产市场 中，属中等水平。 3）安岳地产（商铺）销售价格分析： 单位：元/平方米 项目名称 销售价格 东门综合市场 3600 经济适用房 3800 晶盛花园 3600左右 云丽苑 3600左右 正泰房产 2700 结论：安岳地产商业铺面根据其口岸的不同，目前售价在2700--4000 元/平方米。 第三部分：蓝灵?时代欣城形象定位： 一、项目形象定位要求： a顺应市场要求 b超越本地地产同质化 c符合开发公司经营理念、达到项目优质化 d 符合开发公司品牌塑造 e 满足安岳人民居住要求，提高安岳居住水准 项目形象定位： 商业项目： 打造安岳首席时尚、经典、空前繁荣的“春熙路”式 商业步行街。并引领安岳人民享受符合新时代的生活方式。 住宅项目： 打造安岳县“最适合居住社区” ，能够体现居住者尊贵 身份的高档住宅区，使社区成为居住者“身份的名片” 成为“安 岳人民一步到位的居家选择” 。 别墅项目 ：诠释一种高贵、典雅的高端豪庭住宅形象，使本案成 为“专为 16 位杰出成功人士创建的尊贵庭院” 。 第四部分：项目开发概念定位及延展 仅从本案的名称就可以直观地感受到项目时尚、现代明快的风 格。本案的建筑与名称将是遥向呼应，便于主题概念的定位。 一、项目商业主题概念定位 商业：时代欣城?生活品位与都市同步 享受时代生活 抢座时代欣城 商业主题概念延展 时代欣城 传承百年的黄金口岸 安岳的“春熙路” 普洲的“盐市口” 无须出境，享受与世界同步的时代气息 为您创造成功伟业的黄金时代 安岳首座影视、渡假、购物、休闲、文化活动中心 二、项目住宅主题概念定位 从项目形象定位、产品定位上看，住宅部分不仅是一种适居 的理念，而且是一种身份的名片。 住宅概念定位 ：时代欣城：最适合居住的典雅社区。 住宅主题概念延展： 时代