恒大地产商业物业租赁业务标准流程细则[文字可编辑].ppt

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恒大地产商业物业租赁业务 标准流程细则 商业中心 2011 年 3 月 在正式招商前营销部须严格按照时间节点进行招商前的筹备 工作,具体如下: 1 、营销部须在正式招商前 4 个月对商业项目进行市场调研、 定位规划、制定招商策略,并形成招商运营报告。 2 、在正式招商前 4 个月制定租赁中心布置方案。 3 、在正式招商前 2 个月须制定招商宣传推广方案。 4 、在正式招商前 2 个月制定商业物业的招商前工作计划。 5 、在正式招商前 2 个月制定商业项目招商培训手册及招商现 场管理制度。 6 、在正式招商前 2 个月制定商业物业的租赁定价。 7 、在正式招商前 15 天将项目资料录入明源租赁信息管理系统。 8 、上述工作具体参照商业中心下发的相关管理办法(如租赁 定价管理办法、租赁信息系统管理办法)或范本(如商业物业 运营方案范本)进行。 一、招商筹备 二、物业交接 商业物业工程完工后,须按照以下要求完成物业的交接: 1 、首先应明确商业建设工程的交楼标准:各项工程全面完工, 在合同约定的交楼时间前完成相关验收并取得以下验收合格证 书或意见书(根据当地文件要求需要):建设工程规划验收合 格证、质量监督意见书、人防验收备案表、消防验收意见书、 环保验收意见书、建设工程竣工验收备案表、交楼许可证。 2 、在物业交接前 2 个月,向总工室取得经盖章确认的交楼装 修标准。 3 、在物业交接前 1 个月,向总工室取得商业物业的规划报建 图或竣工图。 4 、在物业交接前 1 个月,向开发部取得《国有土地使用证》、 《建设工程规划许可证》、《预售证》、《建设工程规划验收 合格证》等证件。 5 、在物业交接前 15 天,向预决算部取得该期楼宇商业部分的 成本预 ( 决 ) 算及面积测算表。 二、物业交接 6 、在物业交接前 15 天,向财务部明确商业物业是否设抵 押,如有则需取得相关业务银行同意出租的承诺函。 7 、在物业交接前 7 天,向工程部取得该期楼宇的《消防验 收合格证》、《单位 ( 子单位 ) 工程质量验收意见》等相关证 书复印件。 8 、营销部必须在商业物业实际交接前 5 天内根据总工室、 预决算部、开发部、工程部提供的相关资料内建立该期楼宇 商业物业台帐并进行分类。 9 、营销部根据交楼装修标准进行楼宇的验收。 10 、工程部须在该期楼宇交楼前 3 天内,将已经由物业公 司分户验收合格的商业物业移交营销部,由营销部将钥匙移 交物业公司保管。 三、租赁洽谈 (一)租赁洽谈前的准备 租赁洽谈前,我方需准备的资料:租赁定价文件、测绘成果报告书或面 积预测报告书、权属证明相关文件、商铺平面图、物业交付标准、物业管理 收费标准。 (二)租赁洽谈 1 、主力商家定向招商 步骤一:收集商家基本信息,通过各种渠道取得商家拓展人员联系方式。 步骤二:以邀请函形式将我司概况、项目情况发至商家。 步骤三:得到商家初步意向后安排洽谈,洽谈前确定谈判思路(了解商 家拓展需求,与我项目匹配度,基本租赁条件)。 步骤四:租赁洽谈(可以会议纪要形式记录)。 步骤五:分析、汇总商家拓展需求、场地要求及租赁条件,归纳总结下 阶段谈判策略。 步骤六:在洽谈租赁条件的同时,会同设计院、总工室及开发部等落实 商家的硬件要求、办证要求。 步骤七:双方达成租赁意向,签订租赁合同。 2 、零散商铺非定向招商 步骤一:发布招商宣传信息,客户来电或来访。 步骤二:项目介绍(招商亮点、优惠措施),探知客户招商信 息获知途径。 步骤三:了解客户需求(经营用途、意向租赁面积),刺探客 户意向租金。 步骤四:确定租赁意向,按流程签署租赁合同;若暂无明确意 向,则了解原因,继续追踪,再次回访。 (三)工作要求 1 、向总工室、开发部等落实商家的硬件要求、办证要求时可向 相关单位发放联系函,列明需要对方答复的内容或提交的资料等。 2 、租赁洽谈前要向物业管理公司取得盖章确认的商铺物业管理 收费标准;向总工室取得物业交付标准。 3 、根据商家需求,向总工室确认场地条件;对于特殊行业需要 向开发部确认办证要求。 三、租赁洽谈 四、租赁合同立项 (一)进行合同立项的前提条件 符合下属情况之一的,均须进行合同立项: 1 、合同金额 100 万元以上(不含 100 万元); 2 、未进行租赁定价; 3 、洽谈价格低于文件定价。 (二)审批流程 营销部立项报告 → 营销部主管领导审核 → 地区公司董事长审 批 → 商业中心审核 →

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