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产业地产专题研究系列
产业地产轻资产运营专题研究
产业地产轻资产运营产生背景
口2015年中国房地产业平均利润率低至9.4%,而随着工业用地价格上涨、产业地产政策的严苛限制,相对
高利润的产业地产也进入“后士地红利时代”;传统开发及盈利模式已不能满足产业地产发展需求
各类城市工业用地成交土地地面地价季度变化图
诵过囤地土地
通过出售或出租
业寞现产业地
实现丰叵报
产收益
利用土地企业
资产等进行银行
上m"""〓
产信托等方式融
等增加收益名类城市工业用地成交价格均呈现波动式上扬趋势;其中,一线城市
汰,均价远高于其他
城市;二三线城市价格波动較平稳,呈缓步上升趋势;产业地产低价拿地,靠土地幻
收的时代正在远去
产业地产对政府政策较感,依赖性强,物业出售受到严苛的产证分割限制,出租的
长,靠传统的开发及盈
产业地产传统的重资产运营模式日渐式微,转型和寻求多元的利润增长点势在必行,轻资产运营成为当下最热议题
轻资产相关概念
口“轻资产运营”:是以价值为驱动的资本战略,指企业只专注自己的核心业务,将非核心业务外包出去;具
体到产业地产就是指项目从投资到开发及后期运营服务等各个环节由各专业公司分别完成,有效地实现以小
博大、杠杆他人的资产
口“轻资产“是指企业的无形资产,包括企业的经验、规范的流程管理、治理制度、与各方面的关系资源、资
源获取和整合能力、企业的品牌、人力资源、企业文化等
地产行业的重资产模式是
运营基础:核心能力
运营依托:专业知识
指当土地升值速度高于资
金成本时,所有房企会
寻求储备更多土地,只要
·运营关键:业务整合
·运营要务:质量控制拿着资产本身就可以获得
丰厚回报
轻资产运营
√而"竖资产”模式指的是
运曹利器:树立品牌八大要素、·运曹要素:客户关系
从赚取资产升值收益走向
代工品牌溢价、商业运营、
运营捷径:价值链定位
运营法则:业务外包其他行生收益以及地产基
金等多元地产金融服过
程中的提成收益
轻资产运营特点
口产业地产轻资产运营特点是不以土地资产为核心,而是重视项目运营过程带来的企业价值增长,开发商
通过增值服务获取丰厚收益;即降低公司资本投入,特剐是固定资产投入,以此提高资本回报率。
开发代工(定制开发)收益
投入少
风险小
高杠杆
12品牌溢价(贴牌)收益
3
产业运营收益
专业化
标准化
4地产基金融服务收益
其他增值服务衍生收益
四大运作模式
运营(服务)输出
借力 REITs
做大、售卖乃至分拆“运营
影力”,以较小资金和较低
达到良性状态,形成 Reits
风险实现园区规模化布局。
快速变现,是地产资化本必
然选择
四两拨千斤”,产业地产轻资产运营常见模式
孵化与投资
合作开发
运营输出是园区价值的横向
产业地产从早期的厂房、仓
延伸,产业孵化投资则是对
储,向复合化形态进化,开
园区价值的纵向深挖,即放
0a
发运营商强强联合共同出资、
长线钓大鱼。
共同享效益、共同担风险
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