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静安枫景营销策划报告
宏观市场: (数据来源:上海市房地产交易中心)
2001年上半年上海房地产市场 “涨” 声一片,主要表现在以下几个方面:
房产投资 涨:2001 年上半年房地产开发投资额 245258万元,而 2000 年同期为 1986468万元,增加 23.1%。
房产开发 涨:2001 年上半年完成土地开发面积 690339平方米,而 2000 年同期为 314891平方米,增加 119.3%;
2001 年上半年商品房新开工面积 9089660平方米,而 2000 年同期为 7876680平方米,增加 15.4%;
2001 年上半年商品房竣工面积 4298042平方米,而 2000 年同期为 3095774平方米,增加 38.8%。
房产销售 涨:2001 年上半年商品房预售面积 7730990平方米,而 2000年同期为 6120268平方米,增加 26.3%;
2001 年上半年商品房销售面积 9996460平方米,而 2000 年同期为 8017253平方米,增加 24.7%;
存量销售 涨:2001 年上半年存量房销售面积 6190892平方米,而 2000年同期为 3130836平方米,增加 97.7%。
销售价格 涨: 2001年上半年上海房价比去年底涨了 230 元,全市住宅预售平均价格达到每平方米 4173元,涨幅为 5.8%。今
年 6 月份的中房上海价格指数则出现了“井喷” ,环比猛涨了 11 点,同比涨幅则高达 40 点,为 1995 年中房价 格指数建立以来的最高涨幅。
个人购房涨:2001年上半年个人购房比例为95.9%,而2000年同期为93.6%.
分析:
宏观经济持续走好带动了上海房地产市场的迅速发展,同时“十五”计划将房地产业确定为国民经济支柱性产业也极大增强了发 展商投资房地产业的信心,上海房地产市场进入新一轮发展周期。
上海进入中等发达地区,消费能力有较大提高,市民购房热情空前高涨,排队购房现象时有发生。
房地产政策法规的不断完善,为市场的理性发展提供了保证,同时也增强了消费者购房信心,个人购房比例不断提高。
投资性购房成为今年上半年一道亮丽的风景线。
供需市场发生结构性变化,出现供小于求的良性格局。同时,随着供求关系的变化,物业品质的提升,上海房地产市场价格一路 上扬。
结论:
在发展商和消费者双重信心影响下,上海房地产市场形势一片大好,供需基本平衡。 受市场惯性影响,下一阶段上海房地产市场将持续上冲。 本案所处宏观形势。较好。
、人文特点上一一东西文明的交织
、人文特点上一一东西文明的交织
区域市场
(一)、静安区概况 (数据来源:上海市静安区官方网站)
一、地理位置上一一城市中心区
静安区是上海市一个典型的城市中心区, 占地面积7.62平方公里,人口 38万。
静安区周围与6个区相临:东临成都北路, 与黄浦区为邻;西靠镇宁路、万航渡路、武宁 西路、江苏路、长宁路,与长宁区交界;南沿 延安中路、陕西南路、长乐路与卢湾区和徐汇 区衔接;北至安远路、长寿路,与普陀区毗连; 隔苏州河与闸北区相望。
静安区历史悠久,人文荟萃,千年的静安寺,百年的南京路,历经人世沧桑,巧织 东西文明,绘就一道旖旎的都市风景线。
静安区是一个商业、商务旅游区,这里交通便捷,高架、地铁、公交线路连接上海的四面八方。
静安区寸土寸金,这里不但呈现着繁荣的景象,而且蕴藏着众多的商机和深厚的发展潜力
三、城区规划上一一高品味的商业商务区和高品质的生活居住区
根据城市发展要求,要在五到十年内建成符合国际先进标准的“双高区” ,即高品味的商业商务区和高品质的生活居住区。
静安区的城区规划以“一轴双翼”为主体路线,具体情况为:
“一轴”
即静安南京路沿线地区,面积约为 1.8平方公里,处于上海城市东西 发展的主轴上,是上海的中心商业区和国际金融、贸易中心区之一,是静 安区社会经济发展的主轴线和黄金走廊,是静安“高品味商业商务区”的 主要载体
“南翼”
为延安路一一威海路以南地区,面积0.96平方公里,属于上海十一个 近代建筑风貌保护区之一,以花园住宅、新式里弄和近代公寓为主体形成 高档居住和办公区,是静安“高品质的生活居住区”的主要体现
“北翼”
为愚园路一一北京路以北地区,面积3.86平方公里,曾是传统工业区 和危棚简屋集中区,部分地区已被改造为现代化高层住宅区。静安区正按建设“高品质的生活居住区”的要求对“北翼”进行新一轮 旧区改造
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根据以上特点和要求,静安区政府今年制定并实施“南留北拆”计划。根据这份旧区改造和城区规划计划,区内的延安中路以南 是新式里弄、花园住宅;新闸路以北则是高楼林立的现代居住小区;延安中路和新闸路之间,是以南京西路为轴线的主商业区。
“南留北拆”的方针综合考虑了以下因素:静
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