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房地产开发的前期准备 -房地产开发中的拆迁和开工准备工作 房地产发展商在开发中的征地 、拆迁工作是开发建设中 的基础工作，它的涉及面广， 政策性强，应服从于城市建设， 其规模应与城市的经济发展水平相适应。拆迁工作主要应 解 决的问题是：①土地的权属处理；②城市房屋的拆迁工作程序； ③拆迁工作的补偿与安 置政策 。 一、土地的权后处理 土地 的权属问题有两类情况。一类是征用国有土地，另一类是征用 集体所有的土地。 前者只是按 国家有关法定程序收回土地使 用权，这只需对土地上附着物和房屋原住户、用 户拆迁安置 即可。后者需首先改变土地所有制的性质，变集体所有制性质 为国家所有制性 质，其次再改变土地的使用方式。 二、城市 房屋拆迁工作程序 （一）提出拆迁申请 ＿房地产发展商因进 行房地产开发需要进行房屋拆迁时，要向被拆除房屋所在地的 县级以上人民政府房屋拆迁主管部门提出拆迁申请，并同时提 交与建设项目有关的批准文件和拆迁计划及拆迁补偿安置方 案。这些文件是审批拆迁申请的基本依据。 与建设项目有关 的批准文件包括：经行政主管部门批准的建设项目立项批准文 件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等有效的批准 文件。 拆迁计划和拆迁方案是拆迁申请的组成部分，其内容 1 必须确切地说明拆迁的范围、对象及实施步骤，对拆迁范围内 的被拆迁居民、机关、团体、企事业单位的补偿安置方案，安 置房和临时安置周转房的房源情况，涉及拆迁的各项补偿费， 补助费的预算情况，以及拆迁期 限，具体时间安排等。 （二） 房屋拆迁审批与房屋拆迁许可制度 拆迁主管部门收到拆迁申 请和必要的批准文件后，应对申请内容进行审查，并对拆迁范 围进行现场调查。主要审查申请人提供批准文件是否齐全、有 效，拆迁范围内是否有受保护不允许拆除的建筑，拆迁范围内 的房屋产权是否明确或有争议，对被拆迁人的补偿安置是否符 合政策规定，补偿安置方案是否可行 ，拆迁期限是否合理等。 经审查批准拆迁的，房屋拆迁主管部门发给拆迁申请人《房屋 拆迁许可证》。 拆迁管理部门批准拆迁的同时，还应将批准 决定及有关事项通知拆除房屋所在地的公安部门。公安部门接 到通知后，要暂停办理拆迁范围 内的居民户口迁入、分户。因 特殊原因确需办理入户、分户的，如出生、军人复员转业、结 婚等，应持必要的证明文件向拆迁房屋所在地的县级以上人民 政府提出申请，经批准后，公安部门办理入户或分户，并通知 拆迁主管部门和拆迁人。 冻结户口的目的是为了防止拆迁范 围内被拆迁人的不合理增加，而造成补偿安置的困难。 （三） 签订拆迁协议 拆迁人必须对被拆迁人进行补偿安置，被拆迁 人必须执行批准的拆迁决定。拆迁人与被拆迁人必须在拆迁管 理部门规定的拆迁期限内就有关问题签订书面协议，以协议形 2 式确定拆迁当事人双方的权利和义务，其协议性质属于民事合 同。 拆迁协议应包括补偿形式和补偿金额、安置形式、安置 地点、安置房面积、搬迁过渡形式和过渡期限、违约责任及拆 迁当事人双方认为需要签订的其他内容。协议签订后要报送拆 迁主管部门备案。 （四）实施拆迁 拆迁工作的实施必须在拆 迁许可证规定的拆迁范围和拆迁期限内进行，不得超越拆迁范 围和拆迁期限。 拆迁的实施方式有三种，即统一拆迁、自行 拆迁和委托拆迁。 1．统一拆迁。指由政府拆迁管理部门统～ 组织，由具有房屋拆迁资格并取得《房屋拆迁资格证书》的单 位承担拆迁范围内的房屋拆除，被拆迁人的补偿安置和其他相 关的建设前期工作。这种方式对实行统一规划、综合开发的项 目和向外商出让土地的项目很有利，是政府鼓励采取的方式。 政府可以作出统一拆迁的决定。 2．自行拆迁。由掌握拆迁政 府、法规及具备拆迁技术的拆迁人实施本单位建设项目的房屋 拆迁工作。自行拆迁应当到拆迁主管部门办理核准手续。未经 核准不得实施拆迁。 3．委托拆迁。拆迁人委托具有房屋拆迁 资格并取得《房屋拆迁资格证书》的单位承担其拆迁工作。接 受委托的单位应当与拆迁人签订委托合同，并经拆迁主管部门 签证。 三、房屋拆迁补偿与安置 （一）房屋拆迁补偿 1．补 偿对象。房屋拆迁补偿关系到被拆迁当