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三灶（听涛雅苑）项目市场定位报告 一、宏观环境对项目的影响 1、全国与珠海房地产需求快速反弹、房价过快上涨，导致市场供需出现僵持， 未来走势受政策影响加大 09年全国房地产市场几个特点  需求释放，房价稳步回升，部分城市快速上涨 2009 年上半年随着自住刚性需求的迅猛释放、第二季度以来经济回暖、货 币流动性充裕等因素作用，全国房地产业出现快速回暖，不少城市甚至呈现较大 幅度增长，房价也跟随需求回升而有较大升幅。1-6月，全国商品房销售面积、 销售额同比增长分别达31.7%和53.0%，6月份全国70个大中城市房价同比、环 比均呈现正增长，进入第三季度以来全国主要城市房价呈现快速上涨，深圳、北 京等部分城市房价甚至重回到07年水平。  以国企为首的房企加快拿地，地价稳步增长，部分城市创新高 得益于市场快速复苏与国家 4 万亿投资计划，09 年 1~9 月，全国土地市场 由低迷转向活跃，土地价格稳步增长，房企拿地意愿强烈。据中国指数研究院统 计，从土地成交情况来看，住宅用地需求强劲，成交量连续8个月呈增长态势。 1~9 月，全国 60 个城市累计成交土地面积同比增加 40％，住宅用地平均楼面价 格稳步上涨。国内主要大城市前三季度土地出让金已经超过2007年全年。 以国企为首的房地产公司加快了拿地步伐，多个大中城市土地拍卖出现新 “地王”，地价甚至超过 2007 年的历史最高位。大规模出现的地价新纪录不仅 短期内会拉动周边房价上涨，在未来多年内还会因自身成本过高而不断刷新房价 纪录。  过快上涨的房价导致成交量放缓下降，政策对楼市未来走势影响增大 随着第二季度房价的过快上涨，全国一线城市新建商品住宅的成交量从7月 开始逐渐下降，其中深圳成交下滑更是长达4个月；“十一”黄金周期间，京、 沪、广、深四大一线城市楼市成交无一例外地陷入“量跌价滞”的局面，虽然在 国庆长假后在房地产刺激政策可能退出的预期下普遍成交反弹，但楼市回调的迹 象开始显现，政策对未来楼市的量价走势影响在增大。 09年珠海房地产市场几个特点 1  房地产市场需求快速回升，销售增幅创新高 2009年我市房地产业快速回暖，市场需求持续增长，增幅为近年新高。1-9 月全市商品房销售面积184.22万㎡，销售额146.45亿元，同比分别增长44.7% 和 67.7%。去年新开工项目减少影响了今年市场供应，1-9 月全市商品房竣工面 积为 280.55 万㎡，同比下降 6.9%。在商品房空置面积上，9 月份回调接近历史 同期最低水平，与当前供求变化和房价不断走高有直接关系。  房价快速上涨至 07 年水平，香洲区 9 月预购均价重新突破万元 9 月珠海市预购商品房销售均价为 8095 元/㎡，环比增长 3.53%，同比增加 6.81%，其中香洲区预购交易均价今年首次重新站上万元关口。预购商品房销售 面积约为 20.33 万㎡，环比增加 2.29%，同比增加 296.44%。价格不断走高表明 珠海市房地产全面回暖的同时，也在警示市场已经出现过热势头，给后市持续稳 定发展带来一定压力。  第三季度二手房成交出现量价齐跌，显示阶段市场刚性需求趋于缓和 珠海市二手房交易面积自7月达顶点后，连续两个月出现下滑，9月成交量 为 15.29 万㎡，环比下降 3.82%，同比上升 241.30%。交易均价下调为 3992 元/ ㎡，环比下降3.64%，同比上涨13.83%。  西区新建商品房呈现量价齐升走势 斗门区交易量显著提高，9月预购交易面积为6.88万㎡，环比上升31.23%； 交易价再度攀升，预购均价为5016元/㎡，环比上升4.12%；金湾区表现为量价 微升，9月预购均价为3562元/㎡，环比上升6.25%，预购交易面积为1.43万㎡， 环比上升14.96%。  住宅用地供应面积减少，土地出让基准价格提高 今年珠海市公开拍卖的房地产开发土地较少，下半年推出的唐家湾 40 万㎡ 商住地块楼面地价起始价达3000元/㎡，湾仔十字门商务中心区推出地块楼面地 价起始价达2800元/㎡。 2、10 年整体宏观经济政策预计仍将保持宽松稳定，但利率和房地产优惠政策 局部调整的可能性加大  房