万科地产 财务分析报表.doc

摘要 近几年，在国家宏观政策调控下，房地产行业越来越不景气，随着时间的推移，房地产企业也存在着各种各样的问题。万科作为一个各方面机制都成熟的房地产公司，虽然其业绩显赫，但是在行业环境不稳定的情况下其存在的问题也日益突出，尤其是财务方面的问题。本文首先介绍分析了行业研究背景及对万科作了介绍，然后对万科近3年的财务报表做了分析，而后就万科目前财务上存在的一些问题，例如融资存货等方面进行了分析，最后提出建议，即公司必须完善相关机制改进经营策略。 目录 TOC \o "1-3" \h \u 21729 1绪论 ３ 499 1.1研究背景 ３ 5006 1.2研究目的 ４ 25602 2万科财务分析 ４ 22841 2.1 偿债能力分析 ４ 32252 2.1.1短期偿债能力分析 ４ 811 2.1.2长期偿债能力分析 ５ 22314 2.2营运能力分析 ６ 14010 2.3盈利能力分析 ６ 13012 2.4成长能力分析 ７ 9687 2.5财务能力分析小结 ７ 12235 3万科存在的问题分析 ８ 24108 3.1存货积压比例失衡 ８ 20159 3.2现金不足 ９ 10384 3.3融资压力大 １０ 31860 4对策 １１ 28913 4.1提高融资效率 １１ 18028 4.2改变经营战略 １１ 25302 4.3加快资金回流 １２ 22008 4.4优化财务核算 １２ 1700 5总结 １３ 27864 谢辞 １４ 20038 参考文献 １５ 1绪论 1.1研究背景 近年来，我国房地产行业变幻莫测，由于一系列相关的政策相继出台，使得该行业在各方面的发展都受到了很大的限制。面对房地产行业高利率,高负债的特点，许多行业竞争者纷纷选择退出，如兼营房产的镇江恒顺等制造型企业正逐渐剥离其房地产业务，而国企中也有许多企业正在逐步退出该市场。 中国的房地产企业在快速发展中存在着各种各样的问题，其中房地产企业目前面临的财务困境主要是权益不足、流动性不足、资金不足、债务拖欠四种形式，具体表现为产品变现能力差、工程款欠款严重、负债依赖程度过高、开发资金严重不足、预期偿债压力过大。同时房地产企业又面临着生产成本增加，各种原材料成本增加，劳动力成本也不断的上升，物价上涨的困境，这些因素的出现要求房地产企业的经济以及财务管理更加完善，同时房地产企业的各项费用支出不断增多，从下面的数据中可以看出万科费用呈逐年上升趋势，加强财务管理也就显得尤为重要。 2011年末，一方面，房地产行业资金链渐渐趋紧，整体负债率呈上升趋势，存货也达到历史新高。另一方面，房企融资模式面临艰难转型，开发信贷紧缩，公开市场融资仍未开放，令高周转的万科、保利等房地产企业遭遇到了发展瓶颈。虽然国家形势政策不容乐观，但是从3月份的市场数据来看房地产市场还是处于一个平稳的状态。此外据IMF发布的最新版全球金融稳定报告称，虽然中国的信贷扩张及房地产快速发展都将带来风险，但由于中国财政状况乐观公共部门资源充足且中央政府负债较低，当前的信贷和地产风险都是可以控制的。目前宏观环境如此的艰难，我国的房地产市场作为当今世界上最大的房地产市场，而万科又作为目前中国最大的专业住宅开发企业，在面对市场不景气的情况，其采取的各项措施值得探究。 万科全名万科股份有限公司，成立于1984年5月，以房地产为核心业务。公司于1988年进入房地产行业，并迅速扩大其资产和经营规模。1991年开始发展跨地域房地产业务，并在深交所挂牌交易，成为首批公开上市的企业之一。1992年，公司确定以大众住宅开发为核心业务。至2009年末，其业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的40个城市。因为公司2010年销售额突破1000亿元，而成为全球首家千亿级企业。 1.2研究目的 万科作为房地产行业的一个标杆企业，在内部控制，财务管理等一系列制度上都是相对完善的。本文通过分析万科的成熟的机制，供那些管理机制不健全的企业借鉴，同时也针对万科存在的问题分析并提出相关的对策，来改善目前公司的这种局势。 2万科财务分析 2.1 偿债能力分析 偿债能力是指企业偿还到期还本付息的能力，能否及时偿还到期债务，是反映企业财务状况好坏的重要标志。通过对企业偿债能力的分析，可以了解企业持续经营的能力和风险，有助于预测企业未来收益，企业偿债能力包括短期偿债能力和长期偿债能力两个方面。由于房地产企业是一种主要靠负债经营的企业形式，行业平均负债率达60%以上，具有较高的风险，万科作为房地产企业肯定也具备这些性质，可见偿债能力分析对万科来说也是至关重要的，尤其是相关的报表使用者。近年来相关利益主体越来越多的关注于房地产企业的偿债能力，例如：企业