浅谈房地产估价风险.pdfVIP

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浅谈房地产估价风险 房地产估价是一种社会性的中介活动, 它是由于房地产市场的信 息不对称、不平衡产生的社会需求, 涉及到社会经济生活的各个方面, 无论是房地产的买卖、抵押、交换、租赁、拍卖、保险、课税,还是 房地产的征用、拆迁、补偿、纠纷、侵害和合并,以及企业的合资、 合作、租赁、承包经营、企业改制、合并、分设、破产结业清算等, 都离不开房地产估价服务。 房地产估价活动之涉及面广、 专业性强的 特点,决定了房地产估价行业是一个高风险的行业。 因此我们必须对 房地产估价活动进行必要的风险管理。 对风险的研究管理起源于二十世纪 30 年代的美国,现已成为一 门独立的学科, 广泛应用于投资管理和企业管理之中。 风险管理主要 包括风险的辨识、转移、控制和防范。房地产估价要充分辩识估价风 险,在认清风险的基础上控制和防范风险。 作为合格的房地产估价执业人员必须具有认定与辨别估价风险 的能力,才能有效的防范风险、合理规避和减轻风险。 一、风险来源 房地产估价成果通常是以估价报告的形式体现的, 因此其风险主 要来源于房地产估价结果与房地产真实价值偏差的程度及所发生较 大偏差的可能性。主要体现在以下几个方面: 1、政策变动风险: 政策变动是影响房地产价格的重要因素。 房地产相关的政策变化 主要包括税收政策、金融政策、产业政策、城市规划的调整等,均会 对房地产价格产生不同的影响, 而政策的变化则是一般的估价人员无 法或者没有能力预期的。 因此房地产相关政策的变动致使房地产价格 波动,造成房地产估价风险。 另外房地产政策变化还可能对估价方法 产生重大影响, 如房屋拆迁补偿政策的的变动就会使得房屋拆迁补偿 估价方法发生变化。 2、市场变化风险: 房地产市场主要是受供求关系变化、 宏观经济变动等方面不可预 测因素的影响且难以把握, 而房地产价格短期巨大变化使得房地产估 价结果与市场价格易产生较大偏离。 市场变化风险是房地产估价的主 要风险。 3、业务承接风险: 由于估价业务的取得是房地产估价机构生存的保证, 所以估价机 构容易站在客户的角度和立场考虑问题以致于迁就客户要求, 造成估 价结果与市场价格产生严重偏离的风险。 另外,委托方提供虚假信息 和资料或有缺陷的权属证明等情况,均可带来极大的估价风险。 4、估价技术风险: 目前估价行业广为接受的基本方法是成本法、收益法和市场法。 估价方法的有限性与评估对象的复杂性、 评估目的的多样性之间的矛 盾,评估结果的咨询性与评估报告使用者对估价结果的依赖性之间的 矛盾给房地产估价带来风险。 另外,每种估价方法都需要详实的基础 资料作为支撑, 而房地产基础资料和数据的匮乏以及执业人员的实际 经验等因素也是造成房地产估价风险的重要原因。 二、风险承担主体 房地产估价的执业者和估价机构是风险的直接承担者。 1、执业人员 国家实行房地产估价人员资格认证制度。 作为一名国家注册房地 产估价师需通过严格的考试,取得《房地产估价师执业资格证书》 , 并经注册登记取得《房地产估价师注册证书》后,方可执业。 估价师在执业过程中,须保证估价结果的客观性、公正性,需在 具有法律效力的估价报告上签字并为自己所得出的结论担负相应的 法律责任,有义务对自己出具的估价结果进行解释。

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