2008年 广东房地产市场分析报告.docVIP

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最新整理计划书资料 PAGE 1 文档精选计划书合集 文档编制说明(红色部分) 试阅部分: 包含文档中提及的计划书中的重要部分(可以删除只保留正文部分) 市场分析 一.??市场规模、市场结构与划分 二.??目标市场的设定 三.??产品消费群体、消费方式、消费习惯及影响市场的主要因素分析 四.??目前公司产品市场状况,产品所处市场发展阶段(空白/新开发/高成长/成熟/饱和) 产品排名及品牌状况 五.??市场趋势预测和市场机会 六.??行业政策 竞争分析 一.??有无行业垄断 二.??从市场细分看竞争者市场份额 三.??主要竞争对手情况:公司实力、产品情况(种类、价位、特点、包装、营销、市场占 率等) 四.??潜在竞争对手情况和市场变化分析 五.??公司产品竞争优势 市场营销 一.??概述营销计划(区域、方式、渠道、预估目标、份额) 二.??销售政策的制定(以往/现行/计划) 三.??销售渠道、方式、行销环节和售后服务 四.??主要业务关系状况(代理商/经销商/直销商/零售商/加盟者等),各级资格认定标准 政策(销售量/回款期限/付款方式/应收帐款/货运方式/折扣政策等) 五.??销售队伍情况及销售福利分配政策 六.??促销和市场渗透(方式及安排、预算) 1.???????主要促销方式 2.???????广告/公关策略、媒体评估 七.??产品价格方案 1.???????定价依据和价格结构 2.???????影响价格变化的因素和对策 八.????销售资料统计和销售纪录方式,销售周期的计算. 九.????市场开发规划,销售目标(近期、中期),销售预估(3-5年)销售额、占有率及计算依据? ?投资说明 一.??资金需求说明(用量/期限) 二.??资金使用计划及进度 三.??投资形式(贷款/利率/利率支付条件/转股-普通股、优先股、任股权/对应价格等) 四.??资本结构 五.??回报/偿还计划 六.??资本原负债结构说明(每笔债务的时间/条件/抵押/利息等) 七.??投资抵押(是否有抵押/抵押品价值及定价依据/定价凭证) 八.??投资担保(是否有抵押/担保者财务报告) ??? 一、社会经济环境    2008年广东经济增速放缓,完成国内生产总值35696亿元,同比增长10.1%,增幅同比回落4.4个百分点.完成全社会固定资产投资11181亿元,同比增长16.5%,增幅同比回落1.5个百分点.城镇居民人均可支配收入19732.86元,同比增长11.5%,扣除物价因素,实际增长5.7%,增速同比放缓1.2个百分点.   二、数据分析    (一)房地产开发投资 1、完成开发投资   广东房地产完成开发投资2932.34亿元,同比增长16.8%,增幅同比回落20个百分点,比全国平均增长低4.1个百分点.固定资产投资占GDP比重为31.32%,与上年持平,比全国平均水平低26个百分点.房地产开发投资占GDP比重为8.21%,与上年持平,比全国平均水平低约2个百分点(见表1).   表1 完成开发投资增长数据表 单位:亿元 ? ? 图一:广东近年固定资产投资与房地产开发投资增长比较       近年第4季度房地产投资呈现逐年上涨的态势,2008年第4季度则接近零增长(见图二). ? 图二:广东近年第4季度房地产开发投资增长比较  按用途划分的完成开发投资当中,住宅同比增长18.85%,增幅同比回落近20个百分点;办公楼在上年下降3.86%的基础上,又有13.36%的回落;商业用房同比增长6.1%,增幅同比回落9.29个百分点;其他投资同比增长21.53%,与上年62.15%的增幅形成较大反差.数据表明,各类用途的开发投资增幅均出现不同程度的下滑,其中住宅与其它开发投资最为明显(见表2).   表2 按用途完成开发投资数据表 单位:万元      从近年房地产各类投资走势来看,住宅投资结束了前两年高速增长的态势,增速趋缓,办公楼投资连续两年负增长(见图三). ? 图三:广东近年房地产各类投资走势   2、开发资金来源   全年到位资金3762亿元,同比下降4.82%,与上年42.31%增幅形成对比.从近年房地产到位资金占开发资金比例看,2002年以来呈现逐年增长态势,到2007年达到最高位.2008年首次下滑,比例为1.28∶1,且为近年最低(见表3,图四).   表3 近年来房地产到位资金占开发资金比重 图四:广东近年房地产到位资金情况       第4季度到位资金同比下降22.73%,为2002年以来历年同期房地产到位资金占开发资金比例最低.可见,房地产开发资金较为紧张(见图五). ? 图五:广东近年第4季度房地产到位资金情况   

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