商业地产上海项目定位报告参考.ppt

本报告是严格保密的。 31 第三部分 二、风险和机会 三、出路 一、目标设定 本报告是严格保密的。 32 闵行小户性市场全线红 【 市场声音 】 闵行 小 户型销售火爆 闵行经济性酒店入住率高 闵行中端办公物业稀缺 1 2 3 万科朗润园，万科假日风景的“蚂蚁工房”，均价达到 12000 元 / 平方米，开盘便抢购一空； 松江九亭上海青年城， 7 月份开盘以来销售套数 446 套，实现均价 8610 元 / 平方米； 70 ％， 90 平方米国家政策，抢时机就是占先机。 莫泰 168 ，锦江之星、泰姆 24H 宾馆的入住率达到 80 ％。尤其是周六、日，入住率达到 100 ％。 康城及周边的居民非常多，如全部入住，访客的住宿将有较大需求。 目前办公物业在售的仅有四个。价格均价 8000-10000 平方米，尤其小面积的办公物业在闵行 需求较高。 详细见附件：《闵行小户性、酒店、办公调查》 2018/7/31 33 【 产品定位 】 项目区位 项目地块 商圈 人口 ? 处于闵行新闵板块 ? 别墅区和居住区聚集 ? 拥有一定的人口支撑 ? 地块小，面积大， 15.8 万 建筑面积 ? 限制条件多，只能向高 向密发展。 非中心 大体量，高密度 ? 不在核心商圈。板块 内商业没有形成互动 ? 商圈消费模式单一， 市场容量有限 市场容量有限 ? 外来人口导入困难， 区域内消费人口有限 ? 区域内纯商业需求有 限 人口消费单一 突破区域价值 实现整体价值 跳出商圈 挖掘其他需求 能够实现高可达性、高密度、集约性、内部、外部联系完整性， 从而实现快速销售，进而产生巨大的社会效应与升值潜力。 2018/7/31 34 【 产品定位 】 产品解构图 非商业 都市单元 纯 租 赁 式 公 寓 假 日 寓 所 公 寓 酒 店 传统住宅 超标准 服务式公寓 工作式社区 国 际 公 寓 名 商 俱 乐 部 创 业 型 公 司 个 人 工 作 室 街区商业 （ Street Mall ） 商业 集中商业 （ shopping Mall ） 仓 储 式 购 物 中 心 主 题 式 / 服 务 式 购 物 中 心 商 业 性 休 闲 会 所 VIP 会 员 店 展 示 廊 / 橱 窗 品 牌 专 卖 店 集 市 传 统 式 购 物 中 心 2018/7/31 35 Urban units complex 都市单元综合体 土地日益稀缺，人口日益增长；少数的空间，应承载更多的功能。 他是一种理想，他是一种生活，他是一种体验，他是一种期待。 【 产品定位 】 2018/7/31 36 【 整体定位 】 “ HOPSCA ” 豪布斯卡 HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CONVENTION +APARTMENT ( 酒店 + 办公 + 公园 + 购物中心 + 商会 + 住宅 ) HOPSCA 是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、 相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。 2018/7/31 37 源起： HOPSCA 于 1986 年最先诞生于巴 黎的拉德芳斯，是一个集酒店、办公楼、 生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体 的城市综合体。 HOPSCA 的特征： 特征一： 高密度，集约性 特征二：整体统一性 特征三：功能复合性 特征四：土地使用均衡性 特征五： 空间连续性 1. 平面的连续： 2. 立面的连续： 3. 空间的连续： 特征六：内部、外部联系完整性 一个成功的 HOPSCA 项目的开发及运营， 会带来巨大的社会价值，为开发商、运营 商带来巨大的品牌价值，同时作为地产物 业的 HOPSCA ，随着城市的不断发展，其 物业自身也具有升值潜力。 HOPSCA 在巴黎 HOPSCA 在纽约 HOPSCA 在东京 2018/7/31 38