2011年武汉市房地产市场分析报告.pdf

2011年武汉市房地产市场分析报告 一、 宏观市场发展背景概述 1、 经济增速放缓，宏观政策成效渐显 2011 年第一季度，全国经济发展速度放缓，继续朝宏观调控的预期方向发 展，但物价上涨较快。2011 年第一季度，实现国内生产总值(GDP)9.6 万亿元， 同比增长 9.7%，增速比上年同期低 2.2 个百分点，经济发展速度有所放慢，表 明政府部门对于经济降温的相关举措逐步开始取得成效，房产和信贷是这次宏观 调控的两个重点。 受主要经济体货币政策持续宽松和世界经济逐渐复苏的影响，以及国内投 资需求拉动和自然灾害以及能源、资源、劳动力、土地等成本上升多种因素影响 推动下，年内我国价格上涨压力仍然较大，未来一个时期物价还会继续在高位， 甚至跨越到明年。从国家统计局数据显示，第一季度居民消费价格指数(CPI)同 比上涨 5.0%，比上年同期高 2.8 个百分点。截止到六月份为止，我国居民消费 价格总水平(CPI)同比上涨 6.4%，这一增幅创下近 36 个月以来新高。受物价上 涨因素的影响，全国通胀压力也将加大，因此国家的宏观调控政策也将持续进行 下去，并且有可能会有新的变动。 2、2011 年“房地产政策法规年” 2011 年全国房地产市场普遍进入一个政策法规年，不仅仅是因为国家宏观 调控力度的加大，更有各项直接、间接的宏观调控手段和政策法规陆续出台，特 别是去年新国十条的出台与实施几乎引起了 2011 年的房地产市场龙卷风，重要 的有金融政策、市场规范规定、土地政策等 （1）金融政策方面：信贷和加息政策的实施，可谓是在房地产市场上引起了较 大的波澜，特别是住房消费者贷款方面受到了严格的监管与控制，比如对购买首 套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年 子女，下同），贷款首付款比例不得低于 30%；对贷款购买第二套住房的家庭， 贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购 买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。受此政策的 影响，房地产市场成交量相较去年而言有了大幅度的下降。 （2）市场规范方面：从去年开始市场规范方面发布了较多的规范、通知、法规， 除了规范整个市场朝向良性发展外，对于行业规范也有一些相应的指引，如“对 不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购 增加居住用地有效 买住房贷款”这一政策就严厉打击了炒房和投机购房等行为；“ 供应”从根部解决了刚性需求，对于抑制房价非理性上涨起了一定的作用；“保障性 住房 、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的 70% ，并优先保证供应”，从不同渠道保障了住房的供给，一定程度上对商品房市场 产生了一定的冲击。 （3）土地政策方面：宏观调控的一个重头就是土地市场的规范和管理上，一两 串的相关法规政策的颁布，在房地产市场上引起了相当大的漩涡，让众多的开发 商时喜时忧。 居住用地供应的有效增加和土地招拍挂制度的完善以及“综合评标” 、“一 次竞价” 、“双向竞价”等出让方式的探索，这些政策的实施表明土地管理市场正朝着 透明公开有序的方向发展而土地市场供给也相当的充足。 二、中观市场发展背景概述 1、区位优势突出，城市经济稳健发展 （1）九省通衢，华中咽喉，中部地区最大的城市和 区域中心城市 武汉市是我国 15 个副省级城市之一，也是中部六省唯一 的副省级城市！华中地区最大都市及中心城市，中国长江中下 游特大城市。世界第三大河长江及其最长支流汉江横贯市区， 将武汉一分为三，形成了武昌文化教育功能区、汉口商业贸易 功能区、汉阳工业制造功能区三镇隔江鼎立的格局。 武汉市现辖 13 个行政区，面积 8494 平方公里。2010 年 末武汉共有常住人口 1200 万，户籍人口 838 万人，是中部六省人口规模最大的城市。 （2 ）城市经济快速发展，区域核心地位凸显 从 2006 年到 2010 年，武汉市的国民生产总值(GDP)呈现稳健发展的势头， 涨幅保持在15%到26%之间。在2009年受金融危机的影响，增长速度有所放缓。 受宏观调控政策的影响，2011 年第一季度，武汉 的经济增长速度虽然有所缓慢，但 较去年同期比仍有所增长。其中，第一产业实现增加值