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房地产(集团)股份有限公司
项目开发进度管理及考核办法
目录
TOC \o "1-3" \h \z \u 第一章 总则 3
第二章 职责及分工 3
第三章 计划管理体系 4
第四章 管理程序 5
第五章 考核标准 10
第六章 附则 14
附录A:《项目开发关键节点计划》 15
附录B:《分期开发节点计划》 16
附录C:公司进度计划管理流程及分工图 17
总则
为规范XX地产(集团)股份公司有限公司(下称股份公司)各房地产开发公司(下称平台公司)项目进度管理,加强项目管理的计划性,确保各项目开发进度达到股份公司下达的经营业绩考核目标要求,特制定本办法。
本办法适用于公司控股和主导运作的项目的内部进度管理。非公司控股或操盘的合作项目,应按照本办法要求对项目开发进度提出建议,并在董事会、股东会、年度计划等相关文件中落实。
本办法的相关规定将作为项目开发进度绩效考核指标的标准,平台公司及相关的考核对象完成情况将与年终绩效与激励挂钩。
本办法适用于2017年3月1日后所有新开项目(含老项目新标段)的计划管理及考评。
职责及分工
项目开发进度由各区办、平台公司投资计划部和股份公司投资管理中心统筹组织管理。
各区办、平台公司投资计划部负责组织编制《项目开发关键节点计划》;负责组织编制项目各期《分期开发节点计划》;负责组织本公司相关领导、部门对计划的评审与修改,并按照股份公司要求上报相关项目及公司年度节点计划。
平台公司工程管理部应会同成本、开发、技术、销售等相关部门(或项目部)根据《项目开发关键节点计划》、《分期开发节点计划》的节点要求编制《楼栋开发节点计划》。
各区办、平台公司投资计划部负责具体项目开发计划执行的监督和考核,并按月向股份公司书面汇报项目进度计划执行情况。项目开发出现重大问题或困难导致开发计划需要调整的,平台公司投资计划部应及时说明情况,经公司经营班子书面确认签发后,上报区办后报股份公司审批。
股份公司工程成本管理中心负责对项目的工程建设节点进行跟踪,对项目进行实时监控及预警。
股份公司投资管理中心是公司项目运营的管理主要部门,负责各区办、平台公司项目开发进度计划的审核、相关考核指标的下发,以及各项目年度开发计划考核的评定。
计划管理体系
开发进度管理以楼栋为单位,设定里程碑节点、一级节点、二级节点,经区办、股份公司审核确认后形成固定模板。股份公司对开发总周期及里程碑节点进行监控,一级、二级节点分别由股份公司各专业中心、区办及平台公司进行管控及考核。
项目开发进度管理体系实施分类管理,共设置八种业态的考核节点及开发周期:
业态
定义及说明
多层住宅
层数≤7层的住宅(含底商),含别墅
小高层住宅
8≤层数≤18层的住宅(含底商)
高层住宅
层数≥19层的住宅(含底商),含超高层住宅
公寓
层数不限(含底商),含loft公寓
写字楼
层数不限
酒店
层数不限
大型商业
层数不限
其他
其他业态,包含但不限于公建配套、会所、学校、医疗等。
管理程序
平台公司获取土地信息后,应对目标项目进行可行性分析,形成项目立项报告上报股份公司审批。立项报告应说明项目的初步开发计划,项目初步开发计划应明确的内容包括但不限于:
1、项目保证金缴纳、竞买及地价支付时间(招拍挂项目);
2、项目用地落实时间;
3、项目规划批复时间;
4、项目首期四证(国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证)办理完成时间。
5、首期开发贷款获取时间;
6、项目首期开工时间;
7、项目首次开盘时间;
8、项目收回股东投资时间;
9、项目实现正现金流的时间;
10、项目首次竣工时间;
11、项目首次实现财务结转利润时间;
12、项目基本清盘时间(除车位、商铺外其他产品销售率达95%以上)。
在签订土地成交确认书或转让/合作协议(即获得土地开发使用权)后5个工作日内,平台公司应根据项目实际情况,结合股份公司职能部门的意见,按照公司项目开发的标准进度,形成《项目开发关键节点计划》(附录A),上报股份公司审核确认。项目存在合作开发、拆迁、分期落实用地、交地等问题需要解决的,应在《项目开发关键节点计划》中明确解决相关问题、实现项目正常开发的时间节点。
平台公司在取得项目开发使用权后,应按总体开发计划要求迅速开展前期工作,落实项目定位。在项目获取土地开发使用权后40天内,平台公司应对项目的规划设计方案报股份公司技术管理中心审核,并结合《项目开发关键节点计划》和规划方案,形成定位测算报股份公司投资管理中心和工程成本管理中心审核。定位报告中应明确《项目开发关键节点计划》及《分期开发节点计划》(附录B)。如《项目开发关键节点计划》作出较大调整
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