中国物业REITs上市和资产证券化现状分析报告(20200705074548).pdf

实用文档 中国物业 REITs 上市和资产证券化现状分析 2017-03-09 Advanced Forum ABS交流合作 最早新加坡和香港是中国物业境外 REITs 上市中受关注度最高的两个市场。同 时，就国内类 REITs 发展而言，虽然类 REITs 产品有中信启航，苏宁云创和唯一的 公募 REITs 产品——鹏华前海万科， 但国内类 REITs 显然还处于发展初期。 2016 年 国内多个类 CMBS产品给房地产资产证券化带来了新的发展方向。房地产资产证券 化的发展，将一定会塑造商业地产的新模式。 本文简述中国 REITs 发展现状，包括海内外 REITs 上市情况，提出一定的分析见解， 供读者参考。 REITs 的定义与相关概念的区别 第一节 REITs 的定义和特点 一、 REITs 的定义 REITs 就是房地产信托投资基金，是房地产证券化的重要手段。具体而言， REITs 是一 种以发行股票或收益凭证的方式汇集众多投资者的资金， 由专门投资机构进行房地产投资经 营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。 REITs 的收益主要来源于租金收入和房地产升值， 收益的大部分将用于发放分红。 REITs 长期回报率较高，与股市、债市的相关性较低。 REITs 其实是房地产证券化的一种，是把流 动性较低的、 非证券形态的房地产投资， 直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。 与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是， 国际意义上的 REITs 在性质上等同于基金， 少数属于私募，但绝大多数属于公募。 REITs 既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似 于我国的开放式基金与封闭式基金。近二十年来，北美地区的 REITs 收益最佳 (13.2%) ，欧 洲次之 (8.1%) ，亚洲 REITs 的平均收益最低 (7.6%) ；由于欧债危机的影响， 欧洲 REITs 收益 率迅速下降至 -9.2% ，而北美地区的 REITs 则取得了 12.0%的平均收益。可见，在不同时间 区间内，不同国家和地区的房地产景气程度往往大相径庭。 二、 REITs 的特点 总的来说， REITs 具有如下几方面的特点： （1） 流动性： REITs 将完整物业资产分成相对较小的单位，并可以在公开市场上市或 流通，降低投资者门槛，并拓宽了地产投资退出机制。 （2 ） 资产组合： REITs 大部分资金用于购买并持有能产生稳定现金流的物业资产，如 写字楼、商业零售、酒店、公寓、工业地产等。 （3 ） 税收中性：不因 REITs 本身的结构带来新的税收负担，某些地区给予 REITs 产 品一定的税收优惠。 （4） 积极的管理、 完善的公司治理结构： 公开交易的 REITs，大多为主动管理型公司， 积极参与物业的经营全过程；同时，和上市公司一样拥有完整的公司治理结构。 文案大全 实用文档 （5） 收益分配： REITs 一般将绝大部分收益（通常为 90%以上）分配给投资者，长期 回报率高，与股市、债市的相关性较低。 （6） 低杠杆：同房地产上市公司一样， REITs 同样是杠杆经营，但杠杆较为适中，美 国的 REITs 资产负债率长期低于 55%。 三、 REITs 的魅力和优势 REITs 通过资金的“集合”，为中小投资者提供了投资房地产业的机会；专业化的管理 人员将募集的资金用于房地产投资组合， 分散了房地产投资风险；