房地产开发成本核.ppt

房地产开发成本核算 土地获得价款 前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费 公建配套设施费 资本化利息 开发间接费 * （一）土地获得价款：为取得土地开发使用权而发生的各项费用。应设置以下明细：　　1.土地出让金：向政府部门支付的土地出让金，土地变更用途和超面积补交的地价。　　2.土地征用及拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及拆迁补偿　　 ①土地征用费；②耕地占用费；③安置养老费；④拆迁补偿费；⑤土地补偿费。　　3.合作补偿款：补偿合作方地价，合作建房分配的房屋成本和税金。　　4.中介费　　5.其他：含契税、初始登记费等。 （二）前期工程费；在取得土地开发权之后，项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、三通 一平“等前期费用。　　1．勘察设计费　　①勘察及丈量费；②规划设计费：含景观设计；③竞标设计补偿费　　2．三通一平费　　①临时道路；②临时用电；②临时用水；④场地平整；⑤临时设施费　　3．可行性研究费　　①可行性研究编制费；②市场调查费；③项目建设咨询费等　　4．人防费　　5．市政配套费　　6．其他　　①招标代理及管理费；②配套方案征询费；③测绘费；④工程保险费；⑤环境评估费；⑥竣工档案编制费；⑦日照分析： ⑧审图费；⑨晒图费。 （三）基础设施费：建筑物外红线内的基础设施支出。 　1．室外给排水系统①上水配套费；②雨污水；③直饮水；④热水等 2．室外电气系统①供电配套工程费；②其 他； 3．室外燃气系统①燃气配套费；②其他； 4．通讯系统：电话、宽带，有线电视等。 5．环卫设施 6．采暖系统 7．其他 （四）建筑安装工程费：项目开发过程中发生的主体内列入预算的各项费用。　　1．建筑结构工程①基础工程：如桩基②主体结构工程；③门窗工程；④公共部位精装修；⑤室内精装修；⑥样板房：主体内的样板间的设计、装修以及家具等费用。　　2.设备及设备安装工程　　①室内水暖气电管线设备；②室内设备及安装：空调、电梯、高低压配电等；③消防系统；④智能化系统：保安、电信、 卫星电视等。　　3.室外总体工程①道路系统：小区道路、围墙、门卫、标识等；②园林环境工程：绿化建设等。　　4．工程管理费①工程监理费；②咨询费；③施工合同外奖金；④质监费、验收费。　　5．其他 （五）公建配套设施费：开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。　　1．会所，物业楼； 2．儿童乐园； 3．学校、幼儿园； 4．游泳池； 5．网球场； 6．其他。（六）资本化利息：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。　　1．利息支出；2．利息收入；3．汇兑损益；4．金融机构手续费。 （七）开发间接费：与项目开发直接相关，但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及与项目推广销售有关但发生在楼盘开盘前的费用支出。　　1．工程管理费　　①行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发部门的行政费。②在建工程抵押费：评估费、公证费、抵押登记手续费、财产保险费。　　2．营销费用：项目开盘前发生的广告、策划、样板间、售楼中心建设、售楼书，模型等所有营销推广费用。　　①媒介广告费：电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交、电子屏、车站，路牌广告；②样板间：临时样板间的建造、 设计、装修以及清洁、保安、维修费用。　　3．其他。 *