上海华江居住区可行性研究报告.doc

华江居住区 可行性研究报告 目 录 总论 …………………………………………………………… 1 主要规划指标 ……………………………………… 1 结论与建议………………………………………… 1 本报告编制依据…………………………………………… 4 项目建设的必要性 ……………………………… 5 总体发展的需要 …………………………………… 5 区域发展的需要…………………………………………… 7 项目概况 ………………………………………… 8 基地现状 ………………………………………… 8 地理环境 ………………………………………… 8 交通条件 ………………………………………… 8 项目主要规划指标……………………………………… 9 市场分析 ………………………………………… 11 增量房市场供给、需求和价格分析………………… 11 存量房市场交易情况……………………………… 22 动拆迁情况………………………………………………23 市场定位 ………………………………………… 29 原规划市场定位分析……………………………… 29 类似楼盘分析………………………………………30 本报告分析得出的市场定位…………………………… 50 项目规划 ……………………………………………53 报批中的《华江居住区控制性详细规划》概述…………53 规划调整建议…………………………………………56 项目实施 ……………………………………………58 项目组织结构…………………………………………58 建议土地购买价………………………………………59 开发进度计划…………………………………………59 销售进度预测…………………………………………61 项目实施建议…………………………………………61 项目投资规划与经济分析 …………………………63 投资估算 ……………………………………………63 方案1财务分析与结论 ………………………………69 方案2财务分析与结论 ………………………………73 附 表 ………………………………………………………85—153 华江居住区 可行性研究报告 (附表部分) 项目概况 一、 基地现状 华江居住区地处上海的西大门嘉定区，横跨江桥镇、封浜镇两个镇区，规划用地范围计255.16公顷。基地形状大致为长方形，东西向长约3千米，南北向宽约1千米。基地东区内现有多层住宅约5万平方米，770套，其中大部分户型陈旧，档次较低，条件很差,华江小区的8幢住宅条件稍好。基地西区为嘉定区封浜镇用地，以农田和民宅为主,河东小区、封浜花苑为六层住宅小区，开发时间较早,星华公寓为新建楼盘，有六层住宅和独体别墅。 二、 地理环境 1、地理环境客观情况 华江居住区基地南至曹安路，北侧紧靠沪杭铁路外环线，东侧紧邻外环高架，西至黄家花园路。其中东侧边界为中槎浦河，该河为市级六级航道，通航能力100吨，蓝线52.5米，现平均河宽36米，在中槎浦与环西二大道之间是规划的500米绿化带。基地的南侧为三路高压走廊控制带。高压走廊南侧为312国道，即曹安路与市区武宁路相接，基地西侧为拟建的高尔夫球场。另外基地处于虹桥机场航道控制范围，控制高度从70米到100米不等。 2、 地理环境分析 华江居住区基地南侧的三路高压走廊控制带，会影响居住区周边的景观环境，将影响人们在居住区购房的热情，对居住区的开发有着较大的负面影响。 基地北侧沪杭铁路上列车的噪音将影响居住区居民的安静生活，也将影响人们在居住区购房的热情。 同时基地还处于虹桥机场航道控制范围，飞机的噪音也会对居住区产生一定的影响，机场航道的控制高度还将限制开发的楼盘的类型。 三、交通条件 华江居住区基地距离上海市中心人民广场约15公里。基地现在与市区的主要联系道路为曹安路。曹安路至曹杨路起，经真如、江桥、封浜、黄渡、安亭等5个集镇，过安亭泾，出上海市境，与江苏昆安公路贯通，全长25.6公里，与沪宜路相接。曹安路路面宽45米，实施机动车和非机动车分流。基地北侧，即沪杭铁路外环线南侧有规划的桃浦路从上海环西二大道穿越，与普陀区的建华小区相连。基地内有一约5米宽道路穿过沪杭铁路外环线与沪宁铁路线，接普陀区桃浦新村。在紧邻沪宁铁路北侧，有规划的交通路延伸线与沪宜路相接。基地内部现有环镇路、华江路与曹安路相连接。其中环镇路已部分实施，长度约700米，实施宽度15米。 目前，华江居住区的交通主干道曹安路交通状况已经很拥阻，不能满足华江居住区未来大规模的开发所带来的交通量。 四、项目主要规划指标 《华江居住区控制性详细规划》中主要规划指标如下： 用地平衡表 用地名称 用地面积（公顷） 用地百分比 规划总用地 255．15 —— 其 中 1居住用地