向房地产暴利开刀(申论材料).doc

一论：向房地产暴利开刀 ８月３０日，建设部官员在新闻发布会上反问记者：“如果没有宏观调控，现在的房价会是什么形势？”弦外之音是，今日中国的房价没有最高，只有更高。若不是主管部门殚精竭虑地宏观，也许房价已超过日本、美国了。 　　杨绛先生自称“晚清末代的遗老”，老人近日在《走到人生边上》一书中说?押“‘没有’无从证实；证实‘有’，倒好说。”房价没有超过日本、美国，表面上看可以成为主管部门的政绩，似乎可以证实，其实无从证实。事实上，今日的房价高企是有了宏观调控的结果，而并非是没有宏观调控的现实。因此，我们只能实事求是地说，以往的房地产宏观调控如同过去的医改一样，是不成功的。 　　房控尚未成功的标志之一是国务院召开全国住房会议，解决城市低收入家庭住房困难的政策出台，建设部成立了住房保障与公积金监管司。一般地说，哪个方面矛盾突出了，才又开大会，这是我们中国式的管理模式。 　　房控尚未成功的标志之二，也是检验成功的重要标准，就是房价到底降下来了没有。据调查，美国最近出现自１９９２年以来最严重的房价普跌态势，尤其是高档住宅，过去一年的贬值幅度最大。中国的老百姓非常善良，不会要求像美国那样宏观调控或房价普跌，只要不再狂涨就行了。这个要求高吗？ 　　大家现在对房价高涨的原因，已有了共识：供需市场不平衡。政府在抑制需求方面出台了不少的政策，比如减少土地供应，比如限制外国人购买等。当然，政府也在准备加大经适房和廉租房的供应。但从整体而言，经适房、廉租房只解决低收入人群的问题，且排队摇号等房是一个较长期的过程。最新数据表明，全国实际享受过廉租房政策的家庭仅２６．８万户，占４００万户低保住房困难家庭的６．７％，占低收入住房困难家庭的２．７％，占全国城市家庭的０．１５％。我估计，在相当长的一个时期里，９５％以上的城市家庭，还是需要通过自购商品房解决住房问题。 　　当前，很多地方政府的屁股坐到了老百姓一边，和老百姓一起着急，让市场提供房子。房子多了，价格才有可能降下来。政治家的考量与经济学家包括开发商们的考量，往往有很大差别。政治家算执政的账，假如有１０人需要住房，至少要让多一半人满足需求，人民才能对我拥护又喜欢。经济学家往往讲利润最大化，不管谁执政谁不执政。开发商更是以追求利润最大化为本能，他们也不管人民对执政者拥护不拥护，喜欢不喜欢。只要他们可以获取暴利，假如一套房子放置三年可以卖三套房子的钱，他们就不会给市场提供三套房子。因此，向房地产暴利开刀已经成为摆在政府面前一个最现实的问题。 再论向房地产暴利开刀 多年前，一位老板对我谈起他的经商感悟：赚钱的秘诀，或是把市场做大，或是把市场做小。 　　现在的一些房地产开发企业，正在使出浑身解数地把市场做小，他们恨不能把房地产市场做成古玩市场。而且，他们还知道，“古玩”虽然是投资品，但房子却又是所有老百姓的生活必需品。古玩可以不玩，房子岂能不住？ 　　囤积土地、捂盘惜售、推迟开盘等，都是开发商人为地制造市场短缺，以求得物以稀为贵的暴利。今年３月以来，监察部会同建设部发出《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》。据说，各地积极行动，整治分为动员部署、企业自查自纠、组织检查和抽查验收巩固成果４个阶段。为期一年的整治工作结束时，公开曝光一批不法开发商。 　　开发企业不是党组织，开发商也不人人是党员。你让他们自查自纠，活见鬼了。“天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往”。 　　中国目前对市场暴利似乎很缺乏一个明确的界定。但是，房地产存在暴利又是全社会公认的。北京实行招拍挂制度，到８月３１日已满３年，看一看三年来土地与楼价之差，大概也能看出其中的暴利。市棉一分厂楼面地价为３０００元／平方米，现在售价达１９０００元／平方米；南城贾家花园楼面地价５５０５元／平方米，现在楼价１４８００元／平方米。这里面成本是多少？利润又是多少？中国移动公布的利润率是２０％以上，已经是暴利；中国餐饮业的利润率在１０％左右。全社会的平均利润率是多少，恕我孤陋寡闻，从未见过统计局发布的数字。 　　对房地产企业征收暴利税，向房地产暴利开刀，这是一件刻不容缓的事情。不如此，则难以平抑楼价。在目前没有全社会平均利润率的标准下，不妨以中国移动的２０％利润率为标准，超过２０％即为暴利，由国家全部征收，或采取个人所得税累进制的办法征收。征收房地产暴利税，利国利民。它从根本上扭转捂地捂盘，让囤地的人无暴利赚，不能够坐等土地升值赚大钱；让捂盘的人也无暴利可赚，你捂一百年，也按当时的成本来计算你的利润率。给房地产暴利封顶，结果一定是开发商要多赚钱，就必须是多盖房子，多卖房子，为市场提供更多更好的房子。 三论向房地产暴利开刀 限制房地产暴利，把房地产利润率控制在２０％至３０％以下，是政府能够做到、可以做到、应该做到的事情。开发商囤地囤房，目的是让房价往高涨，因此，不控