某某项目前期产品方案提报.pptxVIP

安达项目前期产品建议提报;无论是红海突围，还是蓝海战术，;我们要解决的问题： 1、安达房地产市场处于哪个阶段？ 2、如何红海突围？ 目的：从市场现状导出本案的蓝海战术。 3、如何建立本项目的城市大盘社区价值？ 目的：为本项目的成功、快速销售，建立坚固防守、进攻壁垒。;目 录 PART1 市场分析 PART2 产品建议;PART1 市场分析;1、城市发展规划 安达城市规划确定城市建设用地发展方向以牛街向东方向为主，适当发展东南方向用地，远景向北、西方向跳跃式发展，形成组团式布局。;2、项目区位分析 ;3、区域市场供应平台分析 （1）开发面积：截止2010年2月底安达市在售项目9个，开发面积达1338824.03㎡。;（2）在售项目分布：在售项目80%为沿安达市中心大街——牛街两侧依路而建，顺应政府政策及发展方向；消除中心大街两侧所有平房区。 ;另外根据走访，在安达市火车站附近，九道街以北方向已有项目正在挖地基，但无具体工程公告，并且市政府在2010年将会继续招商，改造安达平房区，届时将有相当大的开发量涌出，根据国土资源局信息，2010年开发量不会少于100万平方米。;（3）在售项目去化量： 截止2010年2月底，安达市所有在售项目总去化面积达51万平方米，占总开发面积的38%，去化率较低的主要原因为不少项目开盘时间较短，有的还处于积累客户时期。08年开盘项目基本已售罄，并且当时在售项目较少，而09年突然冒出近10个楼盘，并且销售周期都较短，因此平均下来，去化率较低，但去化总量是可观的。;（4）价格走势：安达市房地产市场发展起步较晚，房屋交易价格较低。 （1）07年全市房屋交易价格约在1500元/㎡左右，新建商品房逐渐增多； （2）08年，无论从产品品质还是产品价格均取得了一定的突破，全市住宅成交均 价约在1700元/㎡左右； （3）进入09年随着全国房地产形势的转变，大庆、哈尔滨、绥化众多开发商不断 涌入安达进行开发，特别是市政府招商引资这一块，在各项税收上给予很多 的优惠政策。;;4、项目客源平台分析;本案重点客群分析： ▲本案周边高中、二中学区、医院职工以及市政机关职工给本案带来先天的高端客群，如何有针对性的把握这些安达高收入群体、如何针对安达做生意客群的专项产品推介，如何精确的客群锁定，上策公司有着充足的经验。 本案超大的体量以及区域市场有限的客源，如何圈定最为广泛的客户群体，如何对不同档次的客户进行清晰界定，如何针对不同客源指导不同产品设计，是前期运作的重点。;总体而言：安达市商品房开发以低档住宅开发为主，占开发总面积的85％以上，即使一小部分房地产开发商计划开发高档、高素质住宅，也只是处于构想和规划之中。目前，安达市住宅和商业房地产市场呈现以下显著特点：;☆不注重环境营造;☆不注重推广和营销;PART2 产品建议;市场是共性的，在狭小的同质区域内 如何红海突围？ 如何打一场能攻能防的胜利战役？ 产品是所有包装手段的基本;1、重点个案销售情况：;中和雅苑——安达体量最大的楼盘;天佑国际——本项目最强竞争对手;融府上城——目前安达在售项目中最贵的楼盘;牛都名苑——竞品中的黄金楼盘;小结： 从以上调研情况来看： 目前由于安达市拆迁项目较多，短时期内存在较大的刚性需求，因此市场上各案均以中小户型为各个项目的主要供应产品； 市场中各案基本都有少量的中高档产品推出，因为市场中客户有此需求，但是被各案所稀释，不能够集中于一体，故市场中需要一个能够吸纳此类客群的项目出现。 本案临近安达市政府、学区、医院，地块优势明显，可吸纳此类人群。 在所有的城市中都有高端客群的存在，安达市场同样如此，但是在本地市场中此类产品却是空白点。;插播;项目优势S： 占地20万㎡，可打造多种建筑业态，形成特色小区。 项目紧邻市政府，顺应城市发展发向，并且是政府招商引资项目。 占据老石油学院，苍天古树天然环境优良，文化氛围浓厚，水质条件优越。 地块后侧则为安达唯一大型公园，方便业主晨练、同样是最佳休闲场所。 紧邻城市中心大街，交通便利。 安达市人民医院步行五分钟即可到达。 项目劣势W： 区域周边商业、娱乐配套匮乏。 远离城市商业中心。 项目内部已有4栋建筑物，影响整体规划。;项目机会O： 众多开发商合力打造该区域，前景可观。 区域内缺少综合型、多功能、现代化的大型商业体。 众多开发商已经陷入同质产品竞争中，未找到市场空白点。 由于是政府招商引资项目，在资金和政策上可有很多优惠政策。 项目威胁T: 区域内直接竞争项目较多。特别中和雅苑在本地块附近大规模投资开发，将成为本区最大的竞争对手，且市场中在售项目户型为75—85㎡两居。 市民收入水平偏低，并且2010年市场开发量