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资产评估课后练习题参考答案(人大第三版) 第一章 导论 参考答案 1 1资产评估是对资产在某一时点的价值进行估计的行为或过程具体地讲资产评估是指符合国家有关规定的专门机构和人员依据国家的有关规定为了特定的评估目的遵循适用的评估原则选择适当的价值类型按照法定的评估程序运用科学的评估方法对特定资产的价值进行估算的过程 2时点性是指资产评估是对评估对象即待评估资产在某一时间点的价值的估算这一时点是所评估价值的适用日期也是提供价值评估基础的市场供求条件及资产状况的日期我们将这一时点称为评估基准日评估基准日相对于评估工作日期而言既可以是过去的某一天也可以是现在的某一天还可以是将来的某一天 3一资产在公开竞争的市场上出售买卖双方行为精明且对市场行情及交易物完全了解没有受到不正当刺激因素影响下所形成的最高价格 4非市场价值是指资产在各种非公开交易市场条件下的最可能价值常见的非市场价值有使用价值投资价值保险价值课税价值清算价值净变现价值持续经营价值 2 1c 2c 3c 4d 5 c 6c 7a 8d 9b 10b 3 1abcd 2acde 3ab 4abcde 5abde 6ab 4 资产评估的基本要素有哪些 资产评估的基本要素包括评估主体评估对象评估依据评估目的评估原则价值类型评估程序及评估方法八个构成要素 从事资产评估业务的机构和人员是资产评估工作中的主体必须符合国家在资产评估方面的有关规定即具有从事该项业务的行业及职业资格并登记注册 特定资产是待评估的对象 国家的有关规定是指资产评估活动所应当遵守的有关法律法规政策文件等它是资产评估的依据 特定的评估目的是指资产业务发生的经济行为它直接决定和制约资产评估价值类型的确定和评估方法及参数的选择 评估原则即资产评估工作的行为规范是处理评估业务的行为准则 价值类型是对评估价值的质的规定它取决于评估目的 评估程序是资产评估业务的工作步骤 评估方法是估算资产价值所必需的特定技术方法 资产评估假设的具体内容是什么 资产评估假设是资产评估工作得以进行的前提假设包括继续使用假设公开市场假设和清算假设 继续使用假设是指资产将按照现行用途继续使用或转换用途继续使用现实中的表现主要有三种情况一是资产将按照现行用途原地继续使用二是资产将转换用途后在原地继续使用三是资产的地理位置发生迁移后继续使用在确定是否可以采用继续使用假设时需要充分考虑待评估资产从经济上法律上技术上是否允许转变利用方式变换产权主体以及允许转变利用方式和变换产权主体的前提条件 公开市场假设是指待评估资产能够在完全竞争的市场上进行交易从而实现其市场价值不同类型的资产其性能用途不同因而市场化程度也有差异用途广泛通用性比较强市场化程度较高的资产如住宅汽车等比具有较强专用性的资产有更加活跃的交易市场因而更适用于公开市场假设专用性资产一般具有特殊的性质有特定的用途或限于特定的使用者在不作为企业经营活动的一部分时很少能够在公开市场上出售 清算假设是指资产所有者在某种压力下如破产抵押权实施等将被迫以协商或以拍卖方式强制将其资产出售按照寻找购买者的时间的长短可以将清算分为强制清算和有序清算清算假设下的评估价值往往也低于继续使用和公开市场假设下的评估价值 3资产评估的经济原则有哪些 资产评估原则是规范评估行为和业务的准则规定评估原则是为了确保不同的估价人员在遵循规定的估价程序采用适宜的估价方法和正确的处理方式的前提下对同一估价对象的估价结果能具有一致性资产评估的经济原则包括贡献原则替代原则预期收益原则最佳也称最高最佳使用原则 贡献原则是指在评估时某一资产或资产的某一构成部分的价值应取决于该资产对与其他相关资产共同组成的整体资产价值的贡献或该部分对资产整体价值的贡献也可以用缺少它时整体资产价值或资产整体价值的下降程度来衡量确定 替代原则的理论依据是同一市场上的相同或相近似物品具有相同或相近的价值对具有同等效用而价格不同的物品进行选择时理性人必定选择价格便宜的对价格相同而效用不同的物品进行选择时理性人必定选择效用较大的替代原则要求尽可能利用与估价对象特征相类似资产的市场交易资料来进行比较分析评估估价对象的价值以确保所评估的结果是估价对象在公开市场上成交的最可能价格 预期收益原则是指资产的价值不是取决于其过去的生产成本和销售价格而是决定于其在评估基准日后能够带来的预期净收益即预期的获利能力预期的获利能力越大资产的价值就越高 最佳也称最高最佳使用原则即按照估价对象的最佳使用方式评估资产的价格最佳使用是指在法律上允许技术上可能经济上可行的前提条件下能够使估价对象产生最高价值的利用方式在运用最佳使用原则时首先要求最佳利用方式在法律上是得到允许的其次还要得到技术上的支持不能