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美国房地产金融机制的启示 美国的住宅金融机制是在政府干预和市场调节下发展成熟起来的，其成功的运作模式在弱化和规避住房金融风险等方面发挥了重要作用。因此，借鉴美国的经验，对促进我国房地产金融业的发展，启动我国的住房消费有着重要意义。 一、美国的住房金融机制的构成 20世纪60年代以来，美国居民的住房自有率大幅提高，跟它高度发达的住房抵押贷款机制是密切相关的。住房抵押贷款是购房人以所购住房为抵押，向金融机构申请贷款来支付该住房的购房款的一种住房金融类型，主要包括三个主体：放款人、购买人以及从事抵押贷款交易的机构。在这种机制下，相应地形成了美国住宅金融的一级市尝二级市场和住房抵押保险市常自1965年美国家庭住房自有率就达到63．0％，至2001年达到67．8％ (资料来源：美国国家统计局)。 1．丰富的资金来源(一级市场) 一级市场是直接发放贷款的市场，由集蓄贷款协会、商业银行、互助储蓄银行、人寿保险公司、抵押银行等构成。 表1 未清偿抵押贷款来源(1960～1981年) 单位：亿美元 　 储蓄 互助 商业 人寿 政府 　 　 年份 贷款 储蓄 　 保险 支持 其他 总计 　 协会 银行 银行 公司 机构 　 　 1960 55.4 20.6 19.2 24.9 7.1 14.7 141.9 1965 94.2 33.8 30.4 29.6 6.6 25.9 220.5 1970 124.5 42.1 42.3 26.8 24.7 37 297.4 1975 223.9 50 77 17.6 66 47.6 482.1 1978 356.1 63.3 129.2 14.4 119.6 70.9 753.5 1981 433.1 68.2 170 17.2 209.7 140.3 1038.5 资料来源：美国国家统计局 储蓄贷款协会大多是地方所有的私营机构，吸收个人存款，然后发放长期贷款，主要用于房屋建造、购买、修缮。商业银行除了直接向消费者发放住房信贷外，还向有关的经销商购买抵押贷款票据。人寿保险公司中向房地产公司提供贷款，把它作为一种投资形式，以适应经济条件的变化，而更好地调节所持有的有价证券的价值。政府支持机构的贷款主要满足消费信贷短缺的农村和小城市的退伍军人的要求。抵押银行通过向商业银行借款来发放贷款，其借贷的利息差为仓储利润，用来维持其放贷服务。 2．完备的二级市场 二级市场是出售抵押贷款的市场，主要由抵押贷款的保险机构和从事二级抵押市场交易的机构组成。二级市场的运作使一级市场有了长期稳定的资金来源。现在，全美国的二级市场主要由这三家机构垄断：政府全国抵押协会、联邦全国抵押协会、联邦住宅贷款抵押公司。 联邦全国抵押协会(FNMA)，它主要是依严格条件购买FHA和VA提供的贷款，也担负为传递证券按期支付本息提供担保的职责。 政府全国抵押协会(GNMA)：它不购买抵押贷款，而是发行以抵押贷款为担保的长期证券，提供担保的机构主要是FHA和VA。 联邦住宅贷款抵押公司(FHLMA)，它主要从储贷协会、储蓄银行、抵押银行等购买抵押贷款，然后将贷款通过抵押参与证的办法再次转让出售，联邦住宅贷款抵押公司负责及时向投资者转付收到的抵押贷款的利息和本金。 3．健全的保险市场 保险市场为一级市场和二级市场提供安全保证。在一级市场上，当贷款数额占所购房价的80％以上时，金融机构就必定要求借款人投保。保险不仅转移了金融机构的风险，也有利于抵押证券在二市场上的发行。 在一级市场上，联邦住房管理局(FHA)、退伍军人管理局(VA)等这样的政府担保机构，它们为住房抵押贷款提供保证保险。FHA的保险对象主要是购房债务支出占家庭收入29％～41％的中低收入居民的住房贷款。FHA为抵押贷款提供100％的担保，但其担保对象必须经过严格的审核。VA只对住房抵押贷款的部分实行担保，担保的比率视抵押贷款金额的大小而定。 在二级市场上，政府全国抵押协会(GNMA)、联邦全国抵押协会(FNMA)、联邦住宅贷款抵押公司 (FHLMC)等提供担保，目的是加强FHA、VA保险的抵押贷款在二级市场的流动。 此外，还有一些私营保险机构，成为保险市场的有力补充。私营保险不只是局限于中低收入者，可以是任何具有支付能力的购房者。其理赔方式有两种：一种是向贷款机构支付全部款额，拥有房屋所有权；另一种是支付贷款额的20％～30％，让贷款机构拥有房屋产权。 表2 1993～1996年美国新增抵押贷款保险金额(单位：百万元) 年份 FHA VA 私营保险 私营保险 　 　 　 　 的份额 1993 79131 41581 136767 53.10% 1994 91622 49474 131402 48.20% 1995 45311 23940