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房地产项目投资经济测算 尊地 · 策划顾问中心 2009 年 11 月 需进行经济测算的三种常见情况 一、常规开发项目经济测算 项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等。 二、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力 关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。 三、不动产价值测算 原理为收益还原法，即根据未来收益测算不动产价值。 常规开发项目经济测算 租赁项目经济测算 不动产价值测算 研讨内容导图 基础知识 一 基础知识 ? 项目建设总投资 对于一般房地产开发项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用 构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的资料、当地 《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。 ? 土地成本 即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的 税费构成。 土地取得的方式有三种：征用农地、拆迁和直接市场购买。 ? 勘察设计和前期工程费 主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费 等。 ? 建筑安装工程费 土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费。 名词解释 基础知识 ? 室外工程和市政配套 城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、附属工程 建设费用。 ? 其他工程费 主要指工程监理费和竣工验收费。 ? 管理费用 指为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用。 ? 财务费用 财务费用是指为项目筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息。 ? 可运用资金 指开发物业销售、经营带来的现金净流入。 名词解释 基础知识 项目评价指标体系 ? 静态回收期 静态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益 回收全部投资所需要的时间。 ? 投资收益率 静态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数 得出年投资收益率。 ? 盈亏平衡点 静态分析指标三： 指收入等于全部成本时的项目销售率。 静态评价指标 基础知识 ? 项目净现值率 动态分析指标三：亦称动态投资收益率，它表达了单位投资现值所获得的 净收益现值的大小。 ? 动态回收期 动态分析指标四：是指在考虑货币时间价值的条件下，以投资项目净现金 流量的现值抵偿原始投资现值所需要的全部时间。 动态评价指标 ? 项目净现值 动态分析指标一：净现值是投资项目在寿命期内（即投资活动有效期内） 的净现金流量按基准收益率折算到项目建设期初的数值。 ? 内部收益率 动态分析指标二：就是指在项目寿命期内使投资方案净现值为零的贴现率。 项目评价指标体系 基础知识 二 常规开发项目经济测算 操作指引 重要假设 在经济测算时应首先对假设前提予以说明 重要假设 ? 项目基本经济技术指标 主要包括用地面积、建筑面积、可售面积、地下室面积等。 ? 建设工期安排 建设工期安排主要根据开发商提供的资料确定，如对方没有提供资 料，则应依据项目情况和类似开发项目的工期安排情况判断确定。 ? 成本计取比例 其他费用按建安工程费、室外工程及市政配套之和的 3 ％计取； 管理费用按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用之和 的 3% 计取 ； 不可预见费一般按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费 用、管理费用之和的 3%-5% 计取。 ? 销售回款 指对销售回款的情况进行假设，可根据项目情况进行调整。 如假设一次性付款比例为 10% ，按揭比例为 90% ； 按揭首付比例住宅为三成，非住宅为 4 成，按揭资金在销售后的第三个 月或下一季度到位； ? 资本化率和银行利率 资本化率即基准折现率，一般假设为 8% ；而银行利率一般为相应期贷 款利率的 1.1 倍，即增加 10% 融资费用。 ? 销售安排 在进行测算前应明确销售价格、销售期安排、销售率及销售费用的计 提比例。 ? 资金安排 自有资金占总投资比例不应低于 20% ，一般假设在建设初期一次性投入。 重要假设 一般由 11 张表构成，包括项目施工计划表（横道图）、总建设成本估算表、 项目投资估算表、销售安排及回款表、销售收入与经营税金及附加估算表、 投资计划与资金筹措表、贷款还本付息估算表、资金来源与运用表、损益 及利润分配表、全部现金流量表和敏感性分析表。 四、如同一数据多次出现，其余多个尽量链接第一个，便于以后更改；但 如果此数据在某处表现为多