新区大盘城市化战略研究.pptx

新区大盘城市化战略研究;[关键字]： 新区 大盘 城市化 盈利模式 开发节奏 客户 启动模式 波托菲诺 圣爵菲斯 新浦江城 中海国际社区 翡翠城 ;案例选择原则： 城市新区 中低密度大盘;成都－中海国际社区 背景：三环以外的新区，交通环境好 区域规划为产业园区，项目所在区域定义为配套 地块自身资源优越，拥有成都市最大的森林公园 中海地产并未有过大型区域开发经验 问题：封闭、低容积率的高档社区规划 VS 小区域市场、中端消费者 ??决：主动城市化，开放，与城市共享配套资源，建立与城市联系，利用城市机理克服新区的客户支撑不足的问题;项目区位;项目技术经济指标;客户目标及限制条件;区域核心价值分析;2000亩的大盘，封闭、低容积率的高档社区规划 VS 小区域市场、中端消费者，缺乏持续开发的支撑;与城市共享的五星级酒店，涉外医院，国际学校，市级大型超市，社区商业，文化活动中心;启动区策略;商业配套的开发原则;本案总结;上海－浦江新城 背景： 紧邻外环，距城市中心车行距离在20分钟，远期将有地铁六号线经过项目，但目前没有公交线路至此 有良好的高起点规划，但目前周边城市配套匮乏 问题：无法以周边产业支撑，需吸引城市客户，且无捷运交通，因此需产品层面走高 解决：主动城市化，开放，与城市共享配套资源，建立与城市联系，利用城市机理克服新区的客户支撑不足的问题;新浦江城;2700亩的项目，低容积率的中高档社区规划 VS 区域市场、缺乏消费支撑持续开发;总规模及分期 总占地1.8平方公里，总建面130平方米，邻里守望理念引导的规划布局形式； 总体容积率0.726，以中央河道为界，以北容积率在0.7以下，以南容积率在1.0以上； 商业配套约26 万平米； 办公配套约23 万平米；;总规模及分期 总占地1.8平方公里，总建面130平方米，邻里守望理念引导的规划布局形式； 总体容积率0.726，以中央河道为界，以北容积率在0.7以下，以南容积率在1.0以上； 商业配套约26 万平米； 办公配套约23 万平米；;启动策略－以中高端产品启动，奠定高尚大盘形象，以主流产品小高层回现。;本案总结;成都－翡翠城 背景： 城市二环线附近，区域不成熟 区域有良好规划前景 项目周边自然环境优越 项目有较强势的自然资源 问题：大体量，必须吸引城市客户 解决：主动城市化，开放，与城市共享配套资源，利用城市机理克服新区的客户支撑不足的问题;华润.翡翠城——区域运营;1245亩的项目，中高密度的中高档社区规划 VS 区域市场、缺乏消费支撑持续开发;启动策略;420亩城市生态公园;华润.翡翠城——大门、入口广场、公园绿地、竹林;华润.翡翠城——湖面、道路、售楼处、样板房展示区;本案总结;深圳－波托菲诺－第一居所为主的豪宅大盘 背景：华侨城片区的打造已经成功，波托菲诺定位于华侨城豪宅项目 问题：在华侨城区域内不属于资源最好的区域，临近北环，天鹅堡起价过高，资源和高层产品不足以支撑项目定位。销售速度较慢，价格无法达到预期，超越周边。 解决－开放－私密的社区规划，把自身融入城市体系 顶级产品与主流高层产品互动，提升物业价值 纳入侨城资源－营销构建侨城生活圈;地理位置：深圳西部，距中心区约4公里 定位：深圳市的顶级，国际豪宅区 特征： 公认的深圳顶级豪宅区 物业持续增值 住宅价格维持高端水平 商业、酒店、写字楼租金远高于普通住宅区水平，接近城市一级商圈水平;开放区－私密区的规划，开放自己的生活配套，部分开放景观配套，将自身纳入城市机理，克服边缘化的劣势。;波托菲诺围绕华侨城旅游商业核心，通过业主侨城卡系统，吸纳整个华侨城的资源体系;波托菲诺启动模式;波托菲诺的销售策略－纯水岸与天鹅堡交替销售，不断拉升天鹅堡价格;产品的价值是由市场决定的，不能在缺乏资源支撑的情况下，产品自身的品质是无法突破市场价格体系的。;长沙－圣爵菲斯 背景：金鹰片区，依托广电集团，有极佳的自然资源 问题：中低密度的社区，封闭型规划大盘；高开高走，启动物业类型单一，前期完全开启最佳资源和最高端产品，而没有借势消化主流小高层产品，造成资源与价值的浪费。;圣爵菲斯推售策略;;失误总结;案例总结;关于新区大盘的重要观点;案例总结－新区大盘盈利模式选择;案例总结－新区中低密度大盘战略发展模式;城市;新区大盘的客户演变规律;自主城市化－开放的社区;案例总结－新区中低密度大盘启动模式;案例总结－新区中低密度大盘开发节奏;The End;