某某镇地块投资可行性初步分析报告.pptx

张店区付家镇地块投资 可行性初步分析报告;目 录;地块位置;1.0 地块位置;1.0 地块位置;市场分析;; 主要指标 月份 ;项目 区县 ;2009年热点楼 盘位置解析;2009年下半年上市楼盘;上半年淄博房地产市场呈现一片大好的销售势头，其中上半年6月消化掉剩余房源近70%，加之新推项目的探市，淄博开发企业已经重拾信心。根据最近调研情况，2009年九、十月份约有20个项目有新房源推出，累计建筑面积将超过百万。因此说：2010年，淄博房地产市场将呈现竞争更为激烈的态势。这其中不乏高品质的典型???宅。 综上所述 根据2010年，淄博市房屋供应量将达到历史高峰，市场竞争将随着各个楼盘的推逐渐进入白热化。 同时 随着2008-2012年淄博城市发展整体规划的深入，土地供应量将进一步增加。 ;在目前大环境下：;淄博市房地产市场环境分析：;;淄博市的商品房市场也呈现规律性的片区发展态势。 中心路以东为东部老城区；西七路以西，华光路以南为西部新城区；西七路北首，华光路以北为西北部高档区；铁路以南为南定-付家片区；中心路以西，西七路以东为城市中心片区。 1、淄博住宅市场目前以核心城区为核心向外扩散，由于前期放量过大，目前以消化存量为主，新开项目较少。 2、普通住宅，90-120平米依然是主力消化房源，其次是60-90平米，120-144平米户型消化较好，140㎡以上户型明显存在市场抗力。 3、西部新城区依旧是住宅最为活跃的区域，目前价格在3300元-3500元/平米。由于体量较大，团购、定向开发成为很多楼盘的选择。东部片区成为后期住宅开发的一个热点，目前价格在2500元/平米。北部片区是目前的经济适用房集中片区，目前价格在2500元/平米。南定片区随着张店区第三大盘盛世康城的开盘销售，该片区的房价整体均价上涨到2700元/平米。 ;2.0 供应市场分析;2.0 供应市场分析;2.0 供应市场分析;2.0 供应市场分析;付家镇规划;付家镇地处张店城区西南，世纪路以西，西十路以东，昌国路以南区域。根据淄博市政府出台的“十一五”城市发展规划提出，加快推进中心城区与周边区域的融合互动发展，东西带和南北带相交叉的布局大力展开，在农村实施农民向城镇集中的发展计划，重点围绕中心镇实施合村并居，在城市近郊、重点经济带沿线及其他具备条件的中心镇形成整建制城镇化发展区域。付家镇作为张店城区西南重镇，属于“十一五”城市发展规划重点区域。;3.0 付家镇规划;3.0 付家镇规划;3.0 付家镇规划;地块SWOT分析;4.0 地块SWOT分析;4.0 地块SWOT分析;机会 1、新农村改造成熟经验引导，未来前景可观。 2、区域开发处于起步时期，地块选择和价格相对宽松。;威胁 1、目前该区域楼盘品质普遍品质较差，对于属地观念引导有很大影响。 2、目前该区域楼盘供应几近饱和状态。 3、片区改造的速度，特别是市政配套的完善，成为影响地块价值的潜在威胁。;总体而言，本案优势和劣势交互存在。 关键如何充分利用潜在机会点，规避、弱化威胁。 需要充分利用项目企划包装、注重营销策略的运用。 充分挖掘项目本身的潜在价值，取得市场竞争的优势。;地块定位及开发建议;5.0 地块定位及开发建议;5.0 地块定位及开发建议;建筑风格定位 以欧式建筑为本项目的建筑风格定位。 本项目建筑定位为欧式风格，能比较准确的实现与区域内项目的差异，和整个淄博片区高端住宅的区分。;目标市场与客户群定位与分析 ;关于本地块的目标客户群： 相对一般房地产住宅而言针对的是市民金字塔的中上层中的一部分人。这是一部分有钱、有闲，开始追求生活品质的城市中产阶级。 他们对价格敏感度和品牌忠诚度较低，对品质、环境要求较高，要求住宅兼具实用性和舒适享受的特点，能满足其社交和居住的“品味”，在一定程度上彰显其身份和地位。 只有明白项目的客户他们的喜好、需求，我们才有可能做出他们所需要的产品；才能在营销中做出引导；只有经过对项目客户的深度挖掘，才能做出成功的，有战略高度的项目。 可能到本项目购房的客户特征总结 大部分拥有私家车。 生活、事业稳定，有很好的经济基础，极强的首付能力。 城市新兴中产阶级。 喜爱临水人居。 追求生活情调和生活品味。 专注住宅的投资增值。;项目开发需要考虑的问题点 拥有一套自己的、奢侈的、有品味的生活住宅，享乐人生，享乐生活，是金字塔尖目标群共性的东西。但如何在建筑规划、产品设计上附着这种“享乐生活”的东西？这需要有一个好的规划设计。而这种品味，这种格调，这种档次是一个小圈子所欣赏的，还是在金字塔尖内更大的消费群所认同的，是不是共性的呢？也需要