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大产权房买卖合同效力 篇一：关于小产权房买卖合同的效力 （ 案例分析 ） 关于小产权房买卖合同的效力 【案例分析】 原告：李某 某县某村村民 被告：张某 某城镇居民 基本案情： 2000年3月，李某将其在宅基地上建设的三间房屋 以1万元的价格卖给张某，双方签订了书面协议，张某交付 价款时，李某将宅基地使用证交给张某。张某为此还缴纳了 契税，但是在办理房屋过户手续时，土管部门告知其不符合 规定不能过户。双方就此事再没有理会，被告也放心地搬进 了该住房并且对房屋进行了修缮与扩建。由于房价的持续高 涨（该房屋的现价约为110000元） ，李某心生后悔， 2 0 0 9年6月，李某以宅基地买卖严重违反国家相关的法 律法规，且损害了国家利益为由，将张某告上法庭，请求确 认双方的房屋买卖行为无效，并要求被告返还宅基地使用证。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 一审法院认为：农村宅基地使用权是集体经济组织无偿 提供给本集体经济组织成员享有的，具有身份属性，不允许 随意转让。在目前我国房地一体的格局下，该房屋的买卖必 然要涉及到农村集体所有土地以及村民宅基地的占有和使 用问题，其损害了农村集体经济组织的权益。张某不属于该该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 集体经济组织成员，且双方至今还未办理房屋过户手续，故 双方间的房屋买卖合同应为无效。 合同无效后，双方应当各自返还财产，并根据过错大小 承担赔偿责任，但作为出卖方的李某应对此承担主要责任。 张某在宅基地上扩建的房屋因无法搬动，应当折价给李某， 具体价格参照评估价确定。考虑到目前该房价值高于原价值， 其间差额即为张某的损失，由李某赔偿张某9万元整。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 【案例分析与随想】 随着我国城乡人口流动加大、城乡一体化进程的加快， 城镇居民购买农村房屋，外村村民购买本村房屋以及本村人 购买本村房屋等现象已经普遍存在。而随着我国房地产价格 的飙升以及房屋拆迁补偿的利益驱动等原因，房屋现值以及 拆迁补偿款已经远远高于原房屋的买卖价格。因此，作为出 卖方的农村村民，起诉要求确认原出卖合同无效并收回房屋 的纠纷案件不断增多，有些诉讼案件的交易行为甚至发生在。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 这个案例就是一例小产权纠纷案。作为被告的购房者不 仅没有享受到增值收益还丢了房子，付出了很多成本和精力; 作为出卖方的原告，虽然要回了升值的宅基地和房子，但是 由于依法赔偿损失了钱财。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 规范地来讲，小产权房并不是一个法律术语，一般是指 在农村集体所有的土地上进行房地产开发以及非本集体经 济组织成员购买本村村民宅基地上的住房等所产生的房屋该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 买卖合同的效力问题。一般认为，如果买卖双方都是同 村同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可 以认定合同有效，买受人享有对该房屋的所有权。但是，如 果是城镇居民购买农村房屋以及外村村民购买本村房屋的， 这就产生了老百姓所说的小产权房问题。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 小产权房是相对于大产权房而言的，大产权房具有完全 的产权，包括房产所有权与国有土地使用权，而小产权即不 完全产权，只包括房屋的所有权，而不具有土地的使用权， 因为其土地所有权和使用权只属于农村集体经济组织。也就 是说，小产权房是手续不齐全的，而且是不易补充的。国家 土地管理局于1 9 9 0年国土函字第9 7号《关于以其他形 式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》明确规定：原 宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资 者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非 法转让土地”的违法行为之一。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 根据国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》的 通知（国土资发2 0 0 4 2 3 4号）规定： “严禁城镇居民该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 在农村购臵宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造 的住宅发放土地使用证。”也就是说，国家的政策精神是： 对违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转让行为 以及其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为，应当依法 确认无效。国家政策禁止城镇居民在农村购买宅基地和该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 房屋。目前，法院通行的做法是判决合同无效并让出卖 人对房屋增值部分按照其过错比例，对买受人承担赔偿责任 来平衡双方当事人之间的利益关系。小产权房屋的买卖不受 法律的保护，且不能办理房屋产权过户手续，如果遇到国家 征地或拆迁，购房人的利益将很难保证，所以请购房者不要 只被小产权房与大产权房巨大的价格落差所吸引，在