西部国际总部营销定价策略分析报告.pptx

西部国际总部基地一期项目产品策略分析报告项目一期产品概述项目一期产品概述项目一期产品价格分析项目一期产品推盘策略项目一期产品概述项目一期产品总平产品编号栋数V18V2C4V310H31R15R21H2B1面积20030040050060080010001200150020002000以上4.17%16.67%10.42%27.08%4.17%4.17%12.5%2.08%12.5%2.08%6.24%占比2011年3月立信市场调研企业面积需求数据单户产品面积对比面积区间产品编号区间面积和面积占比区间户数户数占比300-400R1、R2约2476526.5%7641.4%400-500H3、H2B约2291624.5%5127.7%500-600H2B约53905.8%126.5%600-700R2、V3约2082022.3%3317.9%1200V1960010.3%84.3%2465V2C986010.6%42.2%项目一期产品配比在300至500面积区间户数占比约高,可以在销售环节更加灵活的进行产品组合.在大面积产品上占比较低，在吸引招商主力企业进驻时，需要进行多产品组合，达到面积要求。一期产品面积及户数占比产品编号物业形态栋数单栋面积一期体量层数户数面积占比户数占比V1独栋8120096004810.04%4.37%V2C独栋4246598606410.31%2.19%V3叠拼1018811881063019.68%16.39%H3高层12208022080254823.10%26.23%H2B小高层18482848214158.87%7.65%R1多层537471873565819.60%31.69%R2综合体屋顶独栋1802680262+33+188.40%11.48%底部多层合计3095593184100%100%项目一期产品形态涉及大部分园区产品形态,可对客户进行产品试水,便于后期开发;高端纯独栋物业将可拉高园区售价(V1+V2C总计54栋,总建面>100800平米)单户产品面积对比产品编号物业形态栋数户数单户面积备注V1独栋8812004层独栋V2C独栋4424656层独栋V3叠拼10306256196372层跃层H3高层148417469500平层,1梯2户H2B小高层1154185345441\2F为平层每户,3F以上为两层跃层R1多层558约320平层R2综合体屋顶独栋13约6702层独栋底部多层18约335平层合计30184一期预计入驻人数——中关村2010年写字楼市场调查报告按照企业舒适型办公需求，人均办公面积按照15平方米测算。产品编号物业形态户数单户面积预计入驻人数V1独2C独3叠拼306256196371250H3高层484174695001440H2B小高层15418534544530R1多层58约3201200R2综合体屋顶独栋3约670135底部多层18约335400合计1846255一期预计入驻人数 按照一期物业全部企业入驻，且最大员工承载量来分析，共可入驻184家企业，最多容纳约6255人。 根据对2011年二季度重庆写字楼市场的空置率为33.2%,项目前端商业地块成熟前,预计常规入驻企业将在50%—60%，约100家企业。 另对一般企业员工日常在职率、到岗率分别按照80%，70%计算，一期项目日常员工人数约为1900人。项目一期产品价格分析项目一期产品概述项目一期产品价格分析项目一期产品推盘策略项目一期产品价格分析从市场回到市场，从前期市场调研中的客户心理价位及目前市场同类产品或类似产品的价格中，寻找项目一期各类产品的价格肌理。项目一期产品价格分析方法一：成本定价法（客户层面）客户决定档次、档次决定成本、成本决定价格·根据客户可接受价格，对项目总成本投入进行控制，不求最好，最求合适。前期迎合市场，赢得接受度和认可度，后期再加大投入，持续提升品质，拉高价格。方法二：市场定价法（市场层面）同类产品、类似产品、同区域住宅产品售价横向比较·根据同类产品（总部基地）、类似产品（写字楼、工业地产）及周边住宅的价格、品质、配套等要素进行综合打分，进行加权定价。成本定价法（客户层面）美联物业前期通过市场调研，大部分客户对项目的价位具有不好预判。普遍认为可接受价格偏低，在5000元以内比较合适(2010年)。成本定价法（客户层面）立信研究前期通过市场调研，对客户通过价格测试，得出联排别墅（中等物业）的可接受价格在9000-10000。但需注意当时的测评价格客户对工业地产属性价格了解较少。成本定价法（客户层面）前期两家重庆本地代理公司对本项目进行价格预估计，项目中等物业价格在7000-8000。成本定价法（客户层面）根据对客户调研及专业代理公司对我公司项目的预估，