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整体成交平稳与项目去化降温并存市场微妙平衡或将迎拐点 ——2018 年三季度中国房地产市场新变化 文/克而瑞研究中心 2018 年 9 月 核心观点: 观点一：政策层面，三季度，中央政策层面似乎步入“空窗期”，主要还是加强市场监管，整顿房地产市场秩序。货币政策预期转向中性偏积极，央行新作及续作 MLF、PSL 等多种融资工具向市场投放流动性。不过，企业资金监管依旧严苛，中小房企再陷融资难的困境。重点聚焦各线城市， 本轮调控政策主基调未变，部分城市再度加码调控，限制企业购房、提高首付比例、严控预售证审批等。与此同时，武汉、南宁等市局部松绑限价，但仅是个案并不具备普遍意义，更难以说明调控政策实质性转向。 观点二：行业层面，2018 年以来，房企投资开发热情高涨，与之相关的新开工、土地购置面积增速等数据表现亮眼，尤其在 8 月，多数房企都在积极备战“金九银十”，为全年业绩冲刺做准备。 而 7 月末中央提出要“坚决遏制房价上涨”，诸如沈阳、成都、南京等城市相继加码了调控，旨在遏制投机炒房的需求但总体销售保持平稳，预计伴随着房企供货高峰期的到来，全年的销售规模有望小幅增长。 观点三：城市供应，三季度，商品住宅新增供应较二季度呈下降趋势，环比下降 9%；同比微涨 4%。受预售证放松影响，一线城市供应同环比均大幅增长；二线城市政策依旧趋严，城市表现持续分化；典型三四线城市市场供应量也所有下降，同时城市间分化也有所加剧。四季度，考虑到信贷压力大增，加之年底抢收业绩季的到来，开发商会加快推盘速度，预计新增供应量将较三季度显著增加。 观点四：城市成交，三季度，紧缩政策环境没有丝毫转变迹象，反而深圳、昆明、沈阳、南京等一、二线城市继续加码“四限”，并且政策效果逐渐显现，成都、西安等城市市场明显降温，“日光盘”明显减少，开盘去化显著分化。但整体上看，短期内市场依旧维持一定热度，尤其是在四季度抢收业绩、供应增加情况下，市场成交维系在高位将是大概率事件。 观点五：项目去化，2018 年以来，整体市场的成交逐月回升渐趋平稳，但项目层面也的确存在去化率下滑等问题，不同能级城市已经明显出现了结构性分化的特征：一线城市总体去化率不高， 二线城市出现了显著的“冷热不均”现象；此外一线城市中高端产品去化率普遍高于平均去化水平， 而远郊的低端产品去化情况不容乐观。二线城市则显示出截然相反的特征，因购买力受限，中低端的去化率水平显著好于高端产品。 观点六：库存待售，三季度，市场供求矛盾仍然显著，半数重点城市库存同比持续下降，但 8 月末与二季度末相比，六成城市库存显著上升，大连超 1500 万方库存压力较大，而超半数城市消 化周期明显缩短，重庆、海口降至 2 个月以内，库存严重告急。 观点七：房价层面，三季度，各线城市房价走势大体维持之前趋势，但涨势有所放缓。一方面， 批量“限价房”的入市使得一二线城市房价涨幅放缓。另一方面，三四线城市房价保持加速上涨。 超过 6 成城市 8 月房价较二季度有所增加，同比也有 8 成城市房价上行，但一、二线城市同、环比涨幅已开始放缓，预计三四线城市房价四季度仍将惯性上冲。 观点八：土地市场，2018 年第三季度，土地市场成交规模持续高位运行，成交建面再创新高， 但市场预期有所下滑，整体呈现量涨价跌的走势，企业的拿地态度也转向审慎，重点城市流拍频发引起市场重点关注。从各能级表现来看，一线城市供应有限，保障性用地占比居高不下，宅地仍旧稀缺；二线和三四线市场增加供应的决心显著，尤其三四线城市的成交占比持续攀升。 观点九：市场营销，随着调控政策继续从严，房企推盘量的增加，各地市场分化，部分城市去化压力仍然很大，需要通过适当的让利优惠来冲刺下半年业绩，预计房企在营销上会有以下三方面措施：一是局限性的让利空间将会打开；二是首付分期方式会调整；三是发布会活动将持续增多。 观点十：房企业绩，预计四季度，在融资收紧、短期偿债压力增加、预期项目去化率下降的情况下，房企的供应量将加大。这是因为，一方面，有更多持货观望的房企选择以价换量，通过降低预售价格加速项目入市，尽早抢收业绩以完成全年的销售目标；另一方面，一些今年以来受城市限价影响延迟入市的项目，也将在四季度大量入市，企业业绩将受益增长。 观点十一：房企投资，三季度，陆续有上市房企发布中期业绩报告，部分房企对下半年投资表示要保持谨慎,维稳现金流成为行业共识。我们认为，收缩战线、放缓节奏、地域聚焦成为房企未来 战略布局的主要方向。避免全覆盖、大面积的开拓，减少对于四五六线城市投资力度，重心逐步聚焦二线城市及经济基础发展良好的三四线，警惕和回避因短期炒作导致市场非理性过热的城市。在把握中西部城市轮动机会的同时，适当关注东部二线城市回调带来的底部机遇，四季度末或将成为房企拿地窗口期。