某某地区项目管理及整合推广管理知识分析方案.pptx

贻成尚北2008年度整合推广案宏观环境宏观市场因素，为项目推广策略提供了更多依据政治经济规划开发模式隐性基因显性基因需求量土地价值 滨海新区 房地产市场人的需求开发：■房屋居住形式——04年塘沽区居民人均住房建筑面积达到21.75平方米比03年增长2.4%，07年居民人均住房建筑面积达到25平方米，今后，随着城市改造力度的加大，居住品质将极大改善与国际同步。 ■住宅量受控——2010年住宅建设总量控制在1850万平方米 ，供应量的宏观控制，致使土地稀缺，2007年大拆迁后，房地产价格上涨迅速，2008年滨海经济地位的进一步攀升，房地产存在巨大的上涨空间，并保持长期趋涨的势态。■开发商云集——目前全国的开发商开始在滨海新区争夺土地，知名企业的进驻将有助于滨海新区产品档次提升。结论：土地供应限量，开发商云集将导致激烈竞争，土地稀缺表现日益明显，决定了项目价格将持续上涨。 上北生态居住板块开发区居住板块塘沽中心板块新港居住板块海河南岸板块隐性基因：■社会定位——人总是会寻找一种归属感，从众的心理使之不断寻找属于自己的圈子, 建筑的品质感在于满足人们的社会定位。■居住高度——项目体现住房者的心理定位，精神追求的满足。■资源占有——住宅的价值体现在对资源的占有上，或繁华或舒适，总能满足特定人群心理上的需要。结论：居住理念的改变也将引导房地产市场向更高的程度迈进。显性基因：■地段需求——滨海购房者更看重地段的优势，便捷与繁华对他们是一个很大的诱惑力。■交通需求——交通的畅达直接决定生活的便捷性，成熟交通环境会对购买行为产生极大的影响。■环境需求——21世纪，人们始终在追求着绿色与健康，优美的环境成为衡量项目的重要砝码之一。■升值需求——地产投资，不动产置业趋热，“升值空间”成为第一大购买理由。需求量：■改善人群成为主流——随着滨海新区的发展，市场上将会出现很多改善型消费者，为滨海房地产市场带来新的发展。■外来人口扩大市场——目前津滨地区有超过10万的通勤人口，他们中很多会转化为滨海新区的购房者。■外籍人士涌入——滨海新区正在加大招商引资力度，部分外籍雇员随之进驻，他们高额的租金补助为地产市场的发展提供有力支撑。■投资客众多——滨海新区从业人员工资水平较高，加上投资渠道缺乏，很多中等收入家庭把购房作为家庭主要投资方式。结论：滨海房地产市场供需两旺态势不会改变，价格将继续攀升。 明确2008营销任务住宅：100000平方米商业：街铺14套 超市6000平方米酒店办公用房联排：22套车库：202个2008年度推广计划主推产品住宅推广：增强开发商品牌及项目品牌的价值积累 迅速销售商业推广：力促街铺销售 炒作商业价值 累积投资收益联排推广3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月车库推广：伴随住宅销售推进随销产品住宅产品广告推广细案 贻成尚北，伴随价格稳步上涨，应当清晰建立项目价值体系，更具说服力的拉动更多消费者的，同时应赋予项目一个鲜明的灵魂和精神意义，努力吸引那些对生态宜居文化具有高度认同感的同质人群，而这部分人的参与、居住和使用使建筑的形式存在具有了某种现代文化上的象征意义。 惟有为产品注入鲜明的个性和文化内涵，才能超越时间空间深植人心，成为永久的风景和长存的记忆。贻成尚北 价值体系构建贻成尚北 项目综述区域视野天津十大最具投资价值的楼市板块 之一 ?随着滨海新区房地产市场日趋活跃，位于塘沽区二号水库周围，津塘公路以北，涵盖新河地带与渤海度假村区域的上北生态区板块已经逐步成长成熟，也逐步实现了其宜居区域的发展定位。上北生态区各楼盘项目的定位基本都是都市生态型，各项目都使用森林、滨海核心、第五大街延长线等作为营销卖点，来体现上北的区域价值。　上北板块是塘沽区老城区、天津开发区和天津开发区西区交汇的核心地段。向东与开发区第五大街相通，向北连接塘沽海洋高新技术开发区，向西通往开发区西区，向南5-10分钟即可到达塘沽区行政、文化和商业中心，区位优势明显。“生态区”的定位更是决定了板块内产品的品质。随着各项市政基础设施、商业配套的完善，该区域有较大的上升空间。 地块镜像时尚简约 自然之道 贻成尚北地块格局方正，四方合围，极富现代生活思想。体现平衡发展的观念--平和、安全、健康，而且充满希望与理想。在相对固定空间与合围空间的统一体中，充分显示出财富与文化的富有者，所创造并美化了生活环境的高雅层次。整体规划大气简洁，聚风敛气，积聚气势。建筑张力博雅笃实 实力之举 贻成尚北以简约为亮点，深具典雅味道。建筑风格，摈弃表面的肤浅浮华，平和内敛，将礼的内涵注入建筑之中。高层四方合围，创新