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从“美然现象”透视物业管理纠纷 来源：　作者：　日期：2011-01-20　我要评论(0 条)　找房 产纠纷律师 一、美然事件回顾 1、2002 年，开发商北京美晟房地产有限责任公司指定北京 美晟物业管理有限公司进驻北京市朝阳区美然动力街区。 2 、2004 年 8 月 9 日，北京市朝阳区美然动力街区业委会依 法成立并取得备案证明。业委会受全体业主的委托公开招标 物业管理公司。 3、2004 年 9 月，业委会没有选定北京美晟物业管理有限公 司继续服务。此后要求小区的开发商北京美晟房地产有限责 任公司和北京美晟物业管理有限公司按前期物业管理合同 的约定撤出小区并移交小区清册资料。 4 、2004 年 12 月上旬，业主选中北京城建物业管理公司。原 物业管理公司北京美晟物业管理有限公司拒绝撤出。 5、2005 年 3 月 8 日，北京市朝阳区美然动力街区业委会因 物业纠纷向北京市朝阳区人民法院起诉小区开发商北京美 晟房地产有限责任公司和北京美晟物业管理有限公司。 6、2005 年 9 月，北京市朝阳区人民法院判决北京美晟房地 产公司和美晟物业管理有限公司向美然动力街区业委会移 交相关清册资料并退出美然动力街区物业管理现场。 7、2005 年 10 月 8 日，北京美晟物业管理有限公司不服一审 判决，提出上诉。 8、2005 年 12 月 20 日，北京市第二中级人民法院终审判决 北京美晟物业管理有限公司 7 日内撤出美然动力街区并移交 物业管理用房和产权清册。 9、2005 年 12 月 26 日，北京美晟物业管理有限公司以部分 业主仍未交纳物业管理费为由拒绝撤离。 10、2006 年 1 月初，美然动力街区业主自发成立小区巡逻队 和清洁队。 11、2006 年 1 月 17 日，朝阳区人民法院对新旧物业交接强 制执行，北京美晟物业管理有限公司撤出美然动力街区，四 方佳园物业管理公司进驻小区。然而，产权清册、物业用房 等关键内容北京美晟物业管理有限公司并未移交。供暖专项 费用及收缴名册、2006 年度物业费收缴情况及名册等也未移 交。 12、2006 年 2 月 5 日，四方佳园物业管理公司撤出美然动力 街区。 目前该小区正处于临时物业管理公司管理时期。 二、专家透析“美然现象” 2006 年 4 月 17 日，北京市朝阳区人民法院( 以下简称“朝阳 法院”)邀请了最高人民法院法官韩延斌、物权法专家华东政 法大学高富平教授、民法专家中国人民大学姚辉教授、政府 职能部门北京市建委物业管理处处长赵城对“美然现象”进行 了探讨，从中透析物业管理纠纷问题。 朝阳法院近 4 年来共受理了 5391 件物业管理纠纷案件，对 于为何特别针对“美然案件”召开专题研讨会，朝阳法院认为 这一案浓缩了我国目前此类纠纷的种种现状，具有典型意义。 高富平：物业管理合同中主体的缺失，错位是导致物业管理 纠纷案件发生的根源。 “美然现象” 的发生是在前期开发阶段，开发商作为“大业主” 行使了全部业主的权利，给之后的物业管理埋下了一个祸根。 随着房屋的出售，业主逐步获得法律上的“业主”地位，这就 意味着开发商替业主找物业管理公司的做法导致了合同的 订立主体和履行主体的不一致。 物业管理合同中主体的缺失导致了当事人、受益人的错位， 这种错位不管是立法机关还是法院都需要考虑的，还将导致 即使选定了物业管理公司，因个别业主不满意物业管理公司 的服造成其他业主和物业管理企业之间的服务受到影响，所 以这不仅仅是单纯找一个“保姆”这么简单的问题。 韩延斌：《业主公约》里所确定的内容对业主有约束力，业 主反过来行使权利会受到《业主公约》限制。 物业管理合同是比较复杂的合同，主体具有特殊性，标的物 具有复杂性。要解决这两个问题首先要确定这类纠纷的诉讼 主体问题。物业管理公司诉讼主体地位比较明确，难就难在 相对方——业主的群体性，他们的权利如何行使，这是解决 “美然现象” 的基本条件。 我认为业主不是物业管理合同的主体一方，业主不是单个和 物业管理公司签订合同，而是通过业主委员会来行使。从表 面看，物业服务合同主体是物业管理公司和业主委员会。但 是，业主和业主大会在合同中是什么角色，业主虽然对物业 享有一定权利，在签订《业主公约》之后，他的权利的行使 就不是独立的、无限制的，一旦把权利通过业主大会授予业 主委员会后，就由业主委员会代其行使相关权利。 赵城：相关法律机制不完善使物业管理纠纷不能得到解决。 2003 年我国颁布了《物业管理条例》，如何结合地方的经济 发展，制定可操作性模式是非常重要的，有的小区业主