本科毕业论文-浅谈市场比较法在房地产估价中的运用.doc

广东交通职业技术学院公路学院 房地产经营与估价专业毕业论文 浅谈市场比较法在房地产估价中的运用 二0一四年三月 摘 要 在房地产估价中，市场比较法是估价师运用最多的方法。本文以广州市番禺区大石街迎宾路星河湾星座园5栋3座1601房为例，编写了估价报告。在估价报告中，根据估价对象的实际情况和其他相关影响因素，主要采用市场比较法来对估价对象进行测算评估，其估价结果是根据委估对象的影响因素分析，利用加权平均最终确定其最终价值。当然，市场比较法在房地产估价运用中存在房地产市场不规范、不成熟、信息不对称、信息不透明等问题，这些问题必须有对应的对策或方法来解决，从而使市场比较法在房地产评估中得到更好的应用。 关键词:市场比较法、房地产估价、 房地产市场 、市场信息 Abstract In the real estate appraisal, market comparison method is most often used appraiser method. This paper takes the room 3, 1601, building 5 star river constellation garden YingBin Road Keywords: real estate appraisal 、 market comparison approach、 the real estate market、market information 目 录 TOC \h \z \t "标题一,1,标题二,2" 摘要 2 Abstract 3 第1章 市场比较法概述 5 1.1 市场比较法的定义 5 1.2 市场比较法的适用条件和适用对象 5 1.3 市场比较法的运用 5 1.4 市场比较法估价需要注意的问题 6 第2章 广州市番禺区大石街迎宾路星河湾星座园5栋3座1601估价技术报告 8 2.1 个别因素分析 8 2.2 区域因素分析 8 2.3 市场背景分析 8 2.4、最高最佳使用分析 11 2.5 估价方法选用分析 11 2.6、估价测算分析 12 2.7 估价结果 16 第3章 房地产市场比较法存在的一些问题 17 3.1 房地产市场不规范、不成熟，市场环境变化大 17 3.2 信息不对称，导致案例搜集困难，尤其是成交案例更加难以获得 17 3.3 信息资料不清，交易背景不透明，交易情况这一项几乎无法修正 18 3.4 估价经验不足，所选择的案例没有考虑非市场行为对价格产生的影响 19 3.5估价人员估价经验不足，造成评估结果偏差的现象时有发生 19 3.6估价人员缺乏职业操守，没有从实际出发，导致评估价格过高 19 第4章 提高市场法在估价中应用的对策 21 4.1 政府应加大力度健全房地产市场机制建设，扩充信息来源渠道 21 4.2 政府方面对信息不对称的弥补 21 4.3 房地产评估机构应采取积极措施 22 4.4 估价人员培养较强的专业知识水平和极强的敬业精神 22 结束语 23 参考文献 24 致谢 25 附 录 26 第1章 市场比较法概述 1.1 市场比较法的定义 市场比较法又叫市价比较法，是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用市场比较法求得的房地产价格称为比准价格。所谓类似房地产，是指与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。 1.2 市场比较法的适用条件和适用对象 市场比较法的适用条件是在同一供求范围内并在估价时点近期，存在者较多类似房地产的交易，是以发育健全的房地产市场为基本条件的。如果在房地产市场发育不够或者类似房地产交易实例较少的地区，就难以采用市场比较法估价。市场比较法要求估价人员具有广博的专业知识、丰富的经验，对估价对象所在地区的房地产市场行情和交易习惯非常熟悉，否则很难运用市场比较法得出正确的的估价结果。 市场比较法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。而那些很少发生交易的房地产，如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场比较法。 1.3 市场比较法的运用 运用市场比较法估价应按下列7个步骤进行：（1）搜集交易案例；（2）选取可比实例；（3）建立价格可比基础；（4）进行交易情况修正；（5）进行交易日期修正；（6