房地产项目税收风险管理.ppt

房地产项目税收风险管理 （一）、拿地阶段 1、合同签订，变更拿地主体，变更收据 2、出让合同交印花税，变更合同不交印花税 3、土地使用税 合同约定2011年5月交地，结果2010年5月交地，土地使用税什么时候交？ 什么时候停止？ 异地拿地，土地使用税什么时候交？由谁交？ （二）过户 契税 土地总价*3% 如果是毛地，含前期开发费用，但是操作过程中许多契税都漏了，是由于管理的漏洞 自建的房屋办初始产证不交契税 案例1、无土地权的拆迁补偿 是否免营业税及土增、契税？ 租来莲花堤拆迁案 免契税 土增 营业税并且是转让无形资产。 后来产生了违约金 违约金交不交营业税？土增？ （三）公司设立 税收返还的谈判 （四）设计阶段（填开完整的公司抬头，加盖发票专用章 ） 境外设计费 1、营业税 5.56% 2、所得税 （1）、常设机构的判定与税收管辖权 协定就是税盾 （2）、六个月怎么算 ？ 废了旧的，新的没说，因为工程类6个月的方法与原方法不同，原方法仅用于派遣性劳务的6个月判定。 外国企业为境内某项目提供服务（包括咨询服务），以该企业派其雇员为实施服务项目第一次抵达境内的月份起直到完成服务项目雇员最后离开境内的月份作为计算期间，在此期间如连续30天没有雇员在境内从事服务活动，可扣除一个月，按此计算超过6个月的，即为在华构成常设机构。 183怎么算 实际停留天数，全部算 一、关于判定纳税义务时如何计算在中国境内居住天数问题 ????对在中国境内无住所的个人，需要计算确定其在中国境内居住天数，以便依照税法和协定或安排的规定判定其在华负有何种纳税义务时，均应以该个人实际在华逗留天数计算。上述个人入境、离境、往返或多次往返境内外的当日，均按一天计算其在华实际逗留天数。 ????二、关于对个人入、离境当日如何计算在中国境内实际工作期间的问题 ????对在中国境内、境外机构同时担任职务或仅在境外机构任职的境内无住所个人，在按《国家税务总局关于在中国境内无住所的个人计算缴纳个人所得税若干具体问题的通知》（国税函发〔1995〕125号）第一条的规定计算其境内工作期间时，对其入境、离境、往返或多次往返境内外的当日，均按半天计算为在华实际工作天数。  国税发【2004】97 （3）、183天是限于同一个公司的同一个业务的派遣性劳务？如果是相似业务，可以认为构成实体性常设机构，所以全部征收。如果不同性质的业务，可以认为不构成常设机构。 （4）、如果是常设机构，就有个人所得税，按147来征收。 提供合同及外方的工资证明。 （五）、建造阶段 1、发票 包工包料 建筑票 2、甲供乙安 增值票+建筑税金 3、甲供甲安 增值票无建筑税 （1）符合23号公告 （2）不符合23号公告 4、融资 委代印花税 统借统还 关联方的往来 （六）、成本的归集 成本对象可以按一幢建筑物，也可以按一个小区。 区别是，成本对象越大，就没有共同成本及共同的开发间接费。 因而成本对象越大越好。 （七）销售环节 1、营业税 （1）征税对象 第一条在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。 有偿 但是如果不动产 或土地使用权无偿捐赠要视同销售 中国境内： 提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内；（立法故事）??????? 所转让的无形资产（不含土地使用权）的接受单位或者个人在境内；??????? 所转让或者出租土地使用权的土地在境内；??????? 所销售或者出租的不动产在境内。 避免无偿捐赠 根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》“单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人”视同销售，因而将有产证建筑物与无产证建筑物（特别是地下车库）捆绑销售时，应将成交价分劈为有产证建筑物与无产证建筑物，并在合同中分别注明单价与成交总额，避免落入无偿捐赠的税收陷井。 （2）违约金是否交税 （3）意向金、定金是否交税 （4）计税营业额 营业税条例第五条 “纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务.转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。”较原条例，取消了“对方”两个字。以一个案例说明，取消两个字的深层含意。 某房地产公司招租一个金融机构，金融机构租金300万每年。现在，订一个协议，政府补200万，金融机构给100万。 问题：房地产公司租金的计税营业额是多少？ （5）营业税以收取价款或取得索取价款的凭据为纳税时点 索取价款的凭据指合同约定付款日或应税行为完成日 （6）三个视同销售（都是反避税条款） (一)单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；(二)单位或者个人自己