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地产开发关键成果文件、分级标准与成果标准探讨 撰稿人：赛普咨询 王成昆 前 言 房地产项目开发是一项系统工程，由于是资源整合型行业，需要决策者统筹整合各个专业、各项外部资源进行统一的协调、控制 与管理。一般来说，对内外资源的整合管理，可以结合地产开发运营管理体系，将开发计划管理（T ）、会议运营管理（C ）、阶段成 果管理（Q ）、知识积累管理（K）、、经营绩效管理（P）等各项关键事项进行统筹考虑，协同专业资源、实现企业项目开发的规范 化、标准化。本文力图就地产企业项目开发中所涉及到的阶段成果文件（Q ）进行梳理，并就其重要性研究其判定标准，根据标准对 各项成果文件进行分级，结合成果文件的分级、标准化模板研究及公司的会议/决策运营体系设定不同的管理权限，以此提高项目开发 运营的效率，提升企业项目开发的规范化、标准化程度。 正 文 从项目开发价值增值链的角度来看，根据赛普咨询地产开发价值链 VAC 模型，项目开发过程一般来说可以分为七大阶段，即：项 目拓展论证阶段、项目策划阶段、方案设计阶段、施工图设计阶段、施工管理阶段、营销销售阶段、客户服务阶段。各个阶段存在串 行或并行的关系，同时，各相关阶段间通过某些开发成果形成上下游流程环节的逻辑关系。 图 1 赛普咨询-房地产开发价值链 VAC 模型 显而易见，开发过程中，这类成果文件数不胜数，然而其中必然存在某些“关键”成果文件是某一特定阶段中所必须产生的成果文 件，比如《项目可行性研究报告》。如何识别这些关键成果文件，并依据其关键程度（或言重要性程度）划分相应的文件等级予以不 同的关注程度，是本文探讨的重点。 一、关键成果文件的定义与特征分析 一般来说，当我们为客户建立起一套完整的流程管理体系，必然会涉及到七大技术专业（拓展、营销、设计、成本、采购、工程、 客服）及三大管理控制专业（行政、财务、人力）的职责分配与相关配合，通常来说，各专业间在某一特定阶段进行相互配合的目的 是为完成某一特定任务或工作，这些任务或工作的成果往往是以成果文件的形式出现。我们认为，地产开发成果文件是指地产开发过 程中，各开发阶段相关流程中有明确输出输出关系的，能够支持下游流程符合质量控制原则的内外部知识成果、模板类报告、支持性 关键表格、政府批复等等文件。其中，那些对本阶段流程有关键影响作用的，考虑周到无遗漏，倘若不完成将严重影响下游流程有效 执行的成果文件，我们称之为阶段关键成果文件。一般来说，关键成果文件具有以下四个特征： 图2 阶段关键成果文件的特征 1、目标性。根据我们的咨询经验，关键成果文件往往产生于流程的操作关键点，而且多数是流程运作的主要目的。以W 公司《概 念设计管理流程》为例，经过识别，其流程过程中的“编制《设计任务书》”、“提交设计成果”为此流程的关键点之一，而恰是这两个关 键点表明了此流程的关键成果文件：设计任务书、设计成果。从流程操作的流向与目标来看，形成这些关键成果必然是本流程存在的 主要目的。从这一意义上来说，流程的存在仅为使成果的产生更科学、合理、可控。我们可以没有流程，但必须形成合理的成果文件。 2、有效性。作为开发过程中的关键成果文件，必须是科学有效的，即至少在某一流程阶段中应当涵盖企业业已审视并通过的相关 成果要求，并能够根据本阶段的工作重新审视或修正这些业已产生的成果，同时根据下阶段工作目标形成全面的无遗漏的成果标准。 3、指导性，该成果能指导或牵引下一步工作。关键成果文件的产生其本身并不代表完全的流程意义，只有当这些成果文件能够形 成并有效搭接本身流程与下游流程的逻辑关系时，这些成果文件才是有价值的。哈默的流程有效性评估矩阵中有一项关于流程文件的 指标，即“文件能否明确流程的输入输出关系与成果接口” 。由此可见，能否形成有效的关键成果文件并成为指导下游流程的继续的依 据，是判定某一流程有效与否的关键指标。据此可知，关键成果文件必须能够达到这样的流程操作目的。 4 、系统性，全面审视流程及流程的成果。根据系统论，关键成果文件一定要能够跳出某些职能模块，对某阶段流程进行全面的审 视和总结，其表达的往往不局限于某一专业部门的意见，即使